二手房“购买出租屋”陷阱
发布时间：2018-08-21 点击数：1004
昨日，陈阿姨来我所咨询房产有关问题，，最近陈阿姨看中了一套二手房，可是房东说房子早在一年前就租给了韩小姐，租期为两年，但房东最近急需资金周转，因此要把房子卖了，陈阿姨问过很多朋友，朋友们都劝陈阿姨不要购买正在出租的房屋，可是陈阿姨和房东都已经签订了购房协议，这该如何是好呢？
律师称，这种情况在二手房的买卖过程中，其实不是特例，针对这一情况，我们以案说法。
【案例介绍】
2004年月1日，黄某和韦某签订租赁合同，约定韦某位于花园小区B座401房租赁给黄某，每月租金为750元，租赁期限至2005年6月30日止；后双方约定租赁期限延长至2005年12月31日。同年8月31日，在黄某不知情的情况下，魏某和林某约定韦某位于花园小区B座401房即黄某承租的房屋卖给林某，但双方没有签订房屋买卖协议。林某分两次将全部房屋买卖价款18万元交付给韦某，，并在2005年9月6日向财政部门交纳了房屋买卖契税4800元。韦某收取房款后即向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续，但土地部门未办理。黄某获悉韦某将其承租的房屋出卖给第三人后，遂于2005年12月21日向人民法院起诉，请求确认被告韦某与第三人的房屋买卖合同无效。
【判决结果】
法院经审理判决被告韦某与第三人林某间的房屋买卖协议无效；如韦某再出卖该房屋时，黄某在其承租期内享有以同等条件下优先购买的权利。
【律师分析】
本案涉及的主要法律问题是：1、被告与第三人是否存在房屋买卖合同关系；2、原告是否有优先购买权；3、侵犯优先购买权的房屋买卖合同是否有效。
一、被告与第三人是否存在房屋买卖合同关系
根据合同法第三十六条规定法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在本案中，虽然房屋买卖合同需双方签订书面合同，但林某已交付所有房款及契税，韦某也收取了房款并申请办理过户，这足以证明林某已经履行了主要义务，并且韦某接受，双方之间形成事实房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同成立。
二、原告是否有优先购买权
《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。
(1)仅限于房屋租赁场合;
(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.
在本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告具有优先购买权。但韦某应在合理期限内通知承租人。
三、侵犯优先购买权的房屋买卖合同是否有效。
由于此案例发生在2005年，根据当时《合同法》以及相关最高人民法院司法解释的规定，出租人出卖出租屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。故司法实践中一般认定侵犯承租人的优先购买权的合同是无效的。在本案中，由于被告韦某在出卖房屋前没有履行通知原告的义务，侵犯了作为承租人原告的优先购买权，因此法院确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。
但2009年9月公布并实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此可认定侵犯租赁房屋优先购买权的房屋买卖合同是有效的合同。
由此看来，陈阿姨首先要了解房东有没有事先通知韩小姐，若韩小姐知情后表示不行使优先购买权，那么陈阿姨大可放心购买。
如需房地产法律咨询，欢迎拨打广东宏力律师事务所免费咨询电话：020-37591159
律师称，这种情况在二手房的买卖过程中，其实不是特例，针对这一情况，我们以案说法。
【案例介绍】
2004年月1日，黄某和韦某签订租赁合同，约定韦某位于花园小区B座401房租赁给黄某，每月租金为750元，租赁期限至2005年6月30日止；后双方约定租赁期限延长至2005年12月31日。同年8月31日，在黄某不知情的情况下，魏某和林某约定韦某位于花园小区B座401房即黄某承租的房屋卖给林某，但双方没有签订房屋买卖协议。林某分两次将全部房屋买卖价款18万元交付给韦某，，并在2005年9月6日向财政部门交纳了房屋买卖契税4800元。韦某收取房款后即向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续，但土地部门未办理。黄某获悉韦某将其承租的房屋出卖给第三人后，遂于2005年12月21日向人民法院起诉，请求确认被告韦某与第三人的房屋买卖合同无效。
【判决结果】
法院经审理判决被告韦某与第三人林某间的房屋买卖协议无效；如韦某再出卖该房屋时，黄某在其承租期内享有以同等条件下优先购买的权利。
【律师分析】
本案涉及的主要法律问题是：1、被告与第三人是否存在房屋买卖合同关系；2、原告是否有优先购买权；3、侵犯优先购买权的房屋买卖合同是否有效。
一、被告与第三人是否存在房屋买卖合同关系
根据合同法第三十六条规定法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在本案中，虽然房屋买卖合同需双方签订书面合同，但林某已交付所有房款及契税，韦某也收取了房款并申请办理过户，这足以证明林某已经履行了主要义务，并且韦某接受，双方之间形成事实房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同成立。
二、原告是否有优先购买权
《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。
(1)仅限于房屋租赁场合;
(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.
在本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告具有优先购买权。但韦某应在合理期限内通知承租人。
三、侵犯优先购买权的房屋买卖合同是否有效。
由于此案例发生在2005年，根据当时《合同法》以及相关最高人民法院司法解释的规定，出租人出卖出租屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。故司法实践中一般认定侵犯承租人的优先购买权的合同是无效的。在本案中，由于被告韦某在出卖房屋前没有履行通知原告的义务，侵犯了作为承租人原告的优先购买权，因此法院确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。
但2009年9月公布并实施的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此可认定侵犯租赁房屋优先购买权的房屋买卖合同是有效的合同。
由此看来，陈阿姨首先要了解房东有没有事先通知韩小姐，若韩小姐知情后表示不行使优先购买权，那么陈阿姨大可放心购买。
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