借名买房效力如何判定？

　昨日，吴先生电话咨询广东正觉律师事务所吕律师，吴先生最近买了一套房，但不是以个人名义购买，而是以其妹妹的名义购房，因此房产证上登记的是其妹妹的名字。

吴先生：

   很多人都选择“借名购房”的方式来规避国家关于限购限贷的政策，那我和我妹妹之间的购房协议有效吗？

宏力律师：

   从法律的角度来看，借名买房合同存在两个法律关系：一是内部关系，指实际购房人与名义购房人之间的隐名代理关系；二是外部关系，指是名义代理人与房屋出售房的房屋买卖合同关系。对于借名买房合同的效力，合同法并没有明确的规定，但在司法实践中，内部关系上，该合同都有约束合同双方当事人的效力，但在外部关系上，借名买房合同的效力应做不同的分析。

一、借名买房合同不违法或因借名买房产生纠纷时违法状态已经消除的，可认定为有效。

    根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”因此，借名人可合法取得房屋所有权。违法状态消除是指房屋买卖合同中的房子属于国家限购的范围的，如经济适用房，实际购房人不具备购房条件，但发生纠纷前已取得购房资格的，借名购房合同有效。发生争议时可通过民事诉讼进行确权。

二、借名合同违反法律法规强制性规定或实际出资人不具备购房资格，借名买房合同无效。

    不具备购买经济适用房的资格签订的合同违反了经济适用房的相关政策，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。因此，该借名购房协议应属无效。

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