开发商出售已登记抵押房屋，业主维权诉讼策略
发布时间：2018-08-21 点击数：1108
一、案例简介
徐某与广州市某房地产开发有限公司（以下简称开发商）于2003年签订了商品房买卖合同，同年徐某支付了全部房款，开发商也将房屋交付给徐某使用。开发商承诺入住后六个月内办理房产证等手续，但后来一直以各种理由推托。徐某一直居住至今，因手中有收据和购房合同，办理房产证只是时间长短的问题，所以将此事搁置下来。后徐某到房管局查询才发现该开发商在与徐某签订商品房买卖合同前，已将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。未办理房产证的业主远不止徐某一家，后徐某和同楼的业主多次找到开发商、房管局及其他职能部门反映，但始终没有得到解决。
那么，徐某能否取得该房屋的房地产权证？
二、宏力律师诉讼策略：
徐某可以通过谈判或诉讼的方式维护自身的合法权益。
一、与开发商谈判，要求开发商去银行办理该房屋的涂销抵押手续，再协助徐某办理房地产权过户登记。开发商资不抵债或破产，与银行谈判，看银行能否配合办理涂销抵押手续（几乎不可能谈妥）。
二、起诉开发商、银行，要求其协助办理涂销该房屋的抵押手续，协助徐某办理房地产权过户登记。但风险很大，根据我们的办案经验及法院的司法实践，开发商在向徐某出售房屋前，已将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。徐某虽签订了商品房买卖合同并支付了全部房款，但这与开发商、银行之间的抵押贷款关系属于两个不同的法律关系，在银行的抵押权尚未实现的情况下，徐某要求银行涂销抵押登记缺乏法律依据。
三、宏力律师温馨提醒
目前开发商出售抵押房主要有以下三种情况：
一是发展商先还清银行贷款，赎回契约，并到房管部门办理涂消抵押手续后，再出售给买家；
二是发展商将整栋物业抵押给银行，成功卖出一间房后，再将房款还给银行，赎回契约，办理涂消手续。以上两种都相对安全，可放心签约。
三是很多不良发展商惯常使用的伎俩：在收了买家的房款后，长时间不归还银行贷款，同时又以拖延手法欺骗家。碰上这种情况，买家即使交了钱也无法取到房屋所有权，成为最大的受害者。
购房者购房时必须打起十二分精神，签约要谨慎，才能避免损失。要防止落入这种陷阱，买家在购房前必须要求楼盘出示商品房预售证原件，因为真正的商品房预售证会显示楼盘的抵押情况。但也曾发生过开发商伪造商品房预售证，隐瞒楼盘抵押情况的理象，建议买家购房前到国土资源和房屋管理局查册。
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