遭遇“一房二卖”，如何保护自己的权益？
发布时间：2018-08-21 点击数：1005
在房屋交易中，由于签订房屋买卖合同、支付购房款与办理产权登记之间存在一定的时间差，一些唯利是图的房产商或者房主一房二卖，甚至一房多卖，将房屋出售给出价最高的购房者，损害了其他购房者的利益。
一、案例简介
詹某在2007年以70万元的价格买下了夏湾村工贸公司开发建设的位于珠海市拱北的一个面积为34.16平方米的商铺,合同签订后詹某一次性向这个公司支付全额购房款70万元整。随后几年詹某对这个商铺装修后出租,然而该公司一直未其办理房地产权属证书,直至2011年詹某才得知该公司已将上述商铺产权转让给了其他人并为其他人办理了房地产权证书。詹某把夏湾村工贸公司告上了法院并要求夏湾村工贸公司返还已付购房款和利息共160多万元。
原审法院查明,涉案商铺所在的珠海市拱北粤华路426号南湾花园二期系夏湾村工贸公司与第三人富景居公司合作开发的项目。詹某、夏湾村工贸公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同》是基于第三人方某耿与富景居公司签订的《收购珠海市天发房产有限公司法人代表、股东的协议书》。第三人方某耿和富景居公司在2007年年底左右合作出现问题,直至2008年4月13日以书面方式终止合作,夏湾村工贸公司在认为方某耿和富景居公司终止合作、詹某未直接向夏湾村工贸公司交房款的情况下将涉案商铺出售给案外人。（来源：凤凰网）
二、宏力律师分析
本案属于典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，詹某与夏湾村工贸公司签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为夏湾村工贸公司所有。夏湾村工贸公司有权再次向案外人出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效，但因成立在后的合同已经完成了过户登记手续，该合同中的买受人即案外人已实际取得房屋所有权。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于一房二卖的情况想，无法取得房屋的买受人享有的权利做出了规定，其中第八条规定：“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任” 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
虽然詹某没有取得房屋所有权，但他和夏湾村工贸公司之间的买卖合同却是真实有效的，因案外人已取得房屋的所有权，詹某和夏湾村工贸公司之间的合同发生履行不能，夏湾村工贸公司必须承担合同履行不能的违约责任。依据上述司法解释的规定，詹某可以请求解除合同，要求夏湾村工贸公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
为了避免一房二卖情况的发生，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，购房者在签订房屋买卖合同之后、办理产权过户之前，可以申请预告登记。如果购房者办理房屋买卖的预告登记，房产商或房主再擅自将其出售给其他购房者的，该处分行为无效，购房者可以请求继续履行合同，取得房屋的产权。但值得注意的是，预告登记有效期为登记之日起三个月，在此期限内未办理过户手续的，预告登记失效，失效后房产商或房主转卖的，购房者只能要求其承担违约责任。
三、法院审理结果
二审法院判令夏湾村工贸公司需向詹某返还购房款人民币70万元及支付赔偿金70万元。
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