破坏承重结构，业主卖房受限!
发布时间：2018-08-21 点击数：810
数年前，郑先生夫妇将自己的7套房屋进行大规模改建后用于酒楼经营。有关部门屡次要求郑先生夫妇将房屋恢复原状，但其始终无动于衷。如今，当他们打算将这些房产出售时发现，这些房屋已无法办理转移登记。在与相关部门多次交涉无果后，郑先生夫妇将上海市黄浦区住房保障和房屋管理局告上法庭，要求撤销限制交易决定。
一、案情简介
郑先生夫妇是上海一幢居民楼1楼至4楼共7套房屋的产权人。由于紧邻上海著名的黄河路美食街，早在2006年，这些房屋就与隔壁一家酒楼打通后用于扩大经营面积。该行为引发了附近居民的不满。
2006年1月，黄浦区房管局接到举报后对该处房屋进行了现场调查，发现存在违法搭建行为，遂要求郑先生夫妇立即将房屋恢复原状。郑先生承诺将1楼和2楼从酒楼恢复成居住使用。但直至2012年8月，黄浦区房管局下属街道房地办发现该房屋并未恢复到本来状态，违法行为依然存在。房地办经现场勘查，认定该业主存在擅自改变用途和损坏承重结构的情况。
2012年8月，郑先生夫妇打算将这7套房产出售后变现，可当他前往房地产交易中心办理房屋产权转移登记时却被告知，这些房屋已经被限制交易，在房地产登记簿备注栏中载明，因业主擅自改变房屋用途和结构，根据相关规定，限制上述房屋交易登记。
为顺利卖房，郑先生夫妇多次与房管局、房地产交易中心等进行交涉，希望能解除限制。但有关部门表示要想解除限制必须将房屋恢复原状并经有资质的部门出具竣工验收报告和已完成整改的证明文件。可事实上，该幢房屋已很难恢复原状。郑先生夫妇认为，房管局的行为侵害了业主对合法财产的处分权利，遂提起行政诉讼，请求法院判决撤销。
二、庭审结果
庭审中，黄浦区房管局出示了房地办作出的《关于限制房产进行交易的请示》，其中认定郑先生夫妇擅自改变涉案房屋用途和损坏房屋承重结构，拟建议对上述房屋限制房地产交易。黄浦区房管局在收到上述请示后在次日批复同意房地办对房屋情况的认定和相关建议。房管局辩称，该份请示只是建议房产交易中心限制房产交易，最后的决定并不是该局所作，该局只是对房地办作出的认定予以确认。
法院审理后认为，房地办经现场勘查，查明业主郑先生夫妇损坏房屋承重结构的违法事实，遂作出《关于限制房产进行交易的请示》报请房管局。房管局根据相关规定作出批复同意，该行为是对业主损坏房屋承重结构作出的行政确认行为，该行为事实清楚，适用法律正确。郑先生夫妇要求撤销被诉行政行为的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。（来源：人民法院报）
三、宏力律师分析
根据《上海市住宅物业管理规定》有关规定，业主禁止损坏房屋承重结构等损害公共利益及他人利益的行为。黄浦区房管局具有对辖区内物业使用和维护进行监督管理的行政职权。房管局作为行政执法机构，依照规定对损坏房屋承重结构作出认定具有法律依据。但对损害房屋承重结构的认定行为是独立于房地产登记行为的能够影响行政相对人权利义务的具体行政行为。
虽然郑先生夫妇认为其房产转移登记受限的原因在于房管局对涉案房屋作出限制交易的行政决定，而实际上从涉案请示的文字表述和房管局批复同意的内容及过程上看，该批复并非对涉案房屋作出限制交易的决定，而是对郑先生夫妇擅自损坏房屋承重结构的认定。该认定文件经过房屋登记部门登记后产生限制转移登记的法律后果，这是房地产登记的行政行为，并不属于本案中法院应该审查的范围。
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