房屋租赁的次承租人是否享有优先承租权呢？

【案件导读】本案涉及的是在转租当中次承租人是否享有优先租赁权问题。我国法律没有明文规定，承租人是否享有优先租赁权，但可以在合同中约定承租人有优先租赁权。下面由正觉律师通过一个真实案例的介绍来和大家探讨这一问题。

一、案情简介

2011年2月12日，杜某与广州市XX物业管理有限公司（下称物业公司）签订了一份房屋租赁合同，租赁海珠区xx路3号、8号店面经营，租赁期限自2010年2月15日至2013年2月15日止。期间，欧某向杜某租赁该3号店面经营便利店，杜某则与马某在第8号店面合伙开了餐饮店。2012年01月31日，杜某妻子汤某与马某签订了一份转让协议，约定将原先共同经营的餐饮店转让给马某，转让费为50000元，转让物品包括店内现所有物品及资产，自2012年2月15日杜某不再参与餐饮店经营。杜某签订的租赁合同到期后，其没有再续签租赁合同。2012年10月15日，欧某与物业公司就上述两店面签订了一份租赁合同，租赁期从2013年2月16日至2014年2月15日，并交纳了租金。但在2013年2月15日后，马某拒绝从8号店面迁出，认为其对8号店面享有优先租赁权。欧某与马某几次协商无果后，欧某决定通过法律途径维护自己的合法权益。

二、宏力律师代理意见及代理结果

1、欧某寻求宏力律师帮助

欧某携带所有资料亲临宏力律所咨询相关法律问题，并决定委托宏力律师代理诉讼。宏力律师分析后，代理欧某将马某诉至法院，请求判令马某立即停止侵权，归还欧某租赁的店面，赔偿欧某经济损失6万元。

2、宏力律师代理意见

就本案而言，8号店面实际上存在两个租赁关系：一个是出租人物业公司与承租人杜某的关系，一个是承租人杜某与次承租人马某的租赁关系。在提交给法院的起诉书中，我们律师认为承租人杜某并没有将租赁权让与给马某，而只是将8号店面转租给马某，这属于经营权的转让而非租赁权。依据杜某与物业公司签订的房屋租赁合同，杜某才是8号店面的承租人，合同期满后，应是杜某在同等条件下享有优先租赁权。马某最初是由于其与杜某合伙而取得了8号店面的共同使用权，从杜某的妻子汤某与马某签订的转让协议明确杜某退出合伙等内容来看，杜某转让的是餐饮店的经营权和店面内的物品及资产，双方并没有写明将杜某的租赁权让与给马某，应当认定杜某是将8号店面转租给了马某。马某是次承租人。即使杜某与马某就共同租赁8号店面达成了口头或书面的协议，该协议也不具备对抗善意第三人的租赁权和物业公司的出租选择权的效力，也不具备对抗物业公司要求返还原物请求权及单方形成新合同关系的效力。

　　关于转租后，承租人、次承租人是否享有优先租赁权的问题，在理论上存在争议。我国现行立法对优先租赁权也没有明确的概念和规定。在房屋租赁纠纷案中，常见的优先权争议是承租人的优先购买权，相关司法解释对此也有规定。目前理论界和实务界也习惯从优先购买权的角度进行类推解释优先租赁权。根据相关法律规定，出租人若在租赁期间内或租赁期间届满后一定期限内与第三人签订租赁合同，则应当在合同签订后合理期限内通知承租人；承租人接到通知后有权在合理期限内以同等条件主张优先租赁权，出租人拒绝将租赁物出租给承租人的，应承担支付违约金或赔偿损失。至于次承租人是否享有优先租赁权，正觉律师认为，承租人与出租人如约定了优先租赁权，承租人和次承租人在转租协议中也约定了承租人另转租的优先租赁权的话，当承租人到期后不主张优先租赁权的，次承租人可以依照承租人和出租人签订的租赁合同中的约定代位享有优先租赁权。但具体到本案，出租人物业公司与承租人杜某虽然在租赁合同中约定了优先租赁权，但是作为次承租人的马某却没有和承租人杜某签订书面的转租协议，更没有约定承租人另转租的优先租赁权。马某与杜某在共同经营餐饮店期间，也没有明确两者共同租赁8号店面经营餐饮店。因此，作为次承租人的马某在本案中不享有优先租赁权，也无从代为享有承租人的优先租赁权。

3、法院审理结果

海珠区人民法院最终采纳了我方律师的代理意见，判决马某归还欧某租赁的8号店面，酌定赔偿欧某经济损失共4.8万元。

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