未经许可擅自改变土地用途，该协议有效吗？

【导读】土地使用权或土地承包经营权作为一种特殊商品，在如今的流通领域已经司空见惯。但对于农用地确需变更土地用途的，需到有关部门办理合法的审批登记手续，否则，土地转让协议无效。

一、案情简介

2012年6月18日，程某与王某签订土地转让协议，约定程某将其屋后两根枫树以后及房屋东边菜地的脊岭以东，房屋西边大枞树以西的所有内山地、林地经营权转让给王某，转让费15万元，转让时间8年，程某无权干涉王某正常开发经营。当日，王某将转让费15万元交给程某。事后，双方未办理土地使用权转让审批手续。而后，王某将受让的土地、林地实际用于采矿及道路通行等非农业用途。程某得知此事后，将王某诉至法院，请求法院判决该土地转让协议无效，并要求王某将受让的林地及农村土地返还。

二、审理结果

法院经审理认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，将土地承包经营权采取转让方式流转，不得将承包地用于非农建设。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。法院遂依法判决原告程某与被告王某于2012年6月18日签订的土地、林地转让协议无效，被告王某依该协议受让的林地、农村土地返还给原告程某；原告程某返还被告王某转让费15万元。（来源：中国法院网）

三、宏力律师分析

2003年施行的《中华人民共和国农村土地承包法》规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设。2005年施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》明确提出，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》要求，土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这些法规和管理办法很明确，任何个人和集体都无权擅自改变农用地的使用性质。《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《物权法》第一百四十五条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”根据上诉之规定，如果要将农用地转变为非农用地只能依法逐级上报审批。

本案中，程某与王某签订土地承包经营权转让协议，双方未到相关机构办理转让登记，后王某擅自更改受让的林地和农村土地的用途，并且未经有关行政主管部门批准，根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效，因此，程某和王某所签土地承包经营权转让协议无效。

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