房屋买卖中为守约付55万元，冤吗？

欲买大房却在三天时间内没了55万元，这么不可思议的事情就活生生地在老丁身上发生了，法院会怎么审理此案呢？

一、案情简介

老丁在某中介公司看到一套180平方米带有重点学位房后非常满意。第二天，就和老伴再次看房，并在中介联系下，与房主签订房屋买卖合同，约定总房款800万元（含定金70万元），并约定一方违约导致合同不能继续履行时，按房屋总价的百分之十五或定金罚则向对方支付违约金。而居间合同也约定，买卖合同成立时支付中介费，买卖双方违约时，中介费不退还。当日，老丁依约支付定金30万元、中介费18万元。

回家后，老丁对自己的仓促签约有点后悔，并于第三天一早联系中介和房主，称其自身原因可能导致无法按时支付购房余款，要求无论如何都要解除房屋买卖合同和居间合同。于是，三方当日签订一份具结书，约定由老丁再补偿房主12万元，中介退还老丁5万元中介费，实际履行后房屋买卖合同和居间服务合同即时解除。

事后，老丁觉得自己三天内无端损失55万元非常不公平，于是诉至法院，以显失公平为由要求撤销上述具结书，称自己是基于害怕承担巨额违约责任，才签订具结书，在签字时处于弱势地位，因此请求法院判决要求房主退还12万元。

二、庭审结果

法院审理认为，法律所规定的显失公平是指一方利用自己的优势或对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。该案中，老丁以自己违约在先而担心承担巨额赔偿为由主张自己处于弱势，该主张不成立。另外，老丁在整个缔约过程中，表现出的是草率仓促，而非没有经验，但其不能基于此而违背诚实信用原则，应就自身原因承担违约责任。老丁认为自己的及时通知未给房主和中介造成损失，但实际上必然影响房主的缔约机会，而该案的房屋总价款为800万元，结合房地产市场的现实，以定金罚则或总房款的百分之十五来约束违约方，并不为过，老丁就其违约最终支付55万元远低于依据上述条款可确定的违约金数额，故具结书并不构成显失公平。而老丁仅以55万元对自己是“重大损失”而主张显失公平，于法无据。综上，法院驳回了老丁的诉讼请求。

三、宏力律师分析

本案中，涉及老丁因违约而承担违约责任的问题。由于双方签订的房屋买卖合同已有相关违约条款的规定：“一方违约导致合同不能继续履行时，按房屋总价的百分之十五或定金罚则向对方支付违约金”，按照此约定老丁可选择依据价款的百分之十五或定金来赔偿卖方，由于居间合同约定因买卖双方违约导致合同履行不能则不可退还中介费，因此，老丁不可要求中介公司退还中介费用。但由于三方在自愿的情况下已签订具结书，该具结书合法有效，三方应依约履行。本案中，老丁已交补偿款给卖方，并收取了中介公司的退款，该合同已实际履行，现老丁以显失公平为由要求撤销该具结书于法无据，法律规定显失公平的合同是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同，但本案中老丁并不存在紧迫或缺乏经验的情况，因此得不到法院的支持。

四、宏力律师提醒

对于目前在房地产买卖合同交易过程当中，开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多购房者关注。定金退回的法律依据有两个：一是《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，房屋买卖双方应熟悉相关法律规定，在签订定金合同时应知悉相关法律后果，从而避免不必要的纷争出现。

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