诉扩建又转租，证据不足是死穴

一、案件简介

1、十年租期，约定可转租。

    2009年5月27日，在广州市某房地产咨询服务有限公司的居间介绍下，广州市XX物业管理发展有限公司与具有美国国籍的李某签订了《房屋租赁协议》，协议约定：1、XX物业公司承租李某位于广州市海珠南路学x号二、三楼及骑楼，物业以现状出租。2、2009年9月1日起至2019年9月1日，共120个月。3、李某同意XX物业公司在租用期可将房屋的全部或部分出租、出借，如有违法行为，李某有权取消合约收回该物业。4、XX物业公司租用该物业，必须遵守国家的一切政策法规，房屋修缮及装修须按政府规定报建及聘用有资质合格的公司。附件一约定：租约期前三个月内XX物业公司必须按“附件二”对合约物业按进行投入资金进行房屋修缮及装修完毕，修缮及装修资金由XX物业公司全部负责。但XX物业公司与李某并未签订“附件二”。

2、发现扩建又转租，怒诉至法院。

    李某长期居住于海外，其房屋租赁事务均由其代理人连某负责，但李某于去年春节前回国时发现，XX物业公司擅自对租赁房屋进行建设和扩建，严重影响租赁房屋的结构和安全，李某遂于2012年11月28日，向XX物业公司发出《通知书》，要求物业公司在15天内恢复原状。其后李某又了解到XX物业公司于2010年9月1日未经其同意擅自将海珠南路x号2-4楼出租给刘某，并签订了租期从2010年9月1日至2019年8月30日的《广州市房屋租赁合同》，严重损害了其合法权益。
    在物业公司未恢复原状的情况下，2013年3月，李某将物业公司诉至越秀区人民法院，认为物业公司存在擅自扩建房屋的违法行为和擅自转租的违约行为，李某有权解除协议，故请求法院依法解除双方《房屋租赁协议》，并要求物业公司向李某承担损害赔偿责任。

二、宏力律师代理意见及代理结果

1、物业公司寻求宏力律师帮助

宏力律师在与该物业公司总经理刘某多次沟通后认为，该物业公司确实存在对四楼进行修缮的事实，但不属于违建。因相关部门认定该房屋为危房，而交房时房屋只有一雨篷，存在雨水渗入影响三楼使用的情况，因此在征得代理人连某的同意下，该物业公司出资对房屋进行修缮并加固，但结构和交房时是一致的，根据合同法第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。另外，关于转租问题，因房屋租赁协议中合有物业公司可就房屋进行出租的明确约定，根据合同法的相关规定，我方可就该房屋进行转租，因此对方所称物业公司擅自转租的诉讼请求不会得到法院的支持。

2、法院审理结果

    一审法院审理后认为，李某就某物业公司存在违法扩建行为为由解除合同证据不足，不予支持，另就转租行为李某缺乏事实和法律依据，法院也不予支持，因此法院判决驳回李某的诉讼请求。判后李某不服提起上诉，并提交一份租前房屋四楼照片，鸟巢房产律师在庭审中提出异议，认为该证据不属于新证据范畴，最终法院采纳了我方意见，判决维持原判。

3、宏力律师经验总结

    在此案件中，物业公司取得胜诉，并对宏力律师的专业水平和服务质量给予了高度的评价。经办律师总结称，证据是法院认定事实的根据，证据是否被法院采纳是诉讼中取得胜诉的关键。

如需房地产法律咨询，欢迎拨打广东宏力律师事务所免费咨询电话：020-37591159

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