借名购房纠纷，出资证据须保存

【基本案情】

    2010年6月19日，金某与董某签订《协议书》一份，明确约定：双方一致同意以董某的名义购买案外人张某的房屋，并以董某名义向银行贷款80万元用以支付购房款，房屋所有权实际归金某所有，每月还款本息由金某支付。金某保证每月按时还款，若不能按时还款，董某有权起诉。随后，双方按协议约定履行，房屋过户登记至董某名下，金某每月按时还款。

    两年后，董某认为自己因为借名买房这件事，导致自己无法再申请经济适用房，再买房首付及贷款利率都要提高，欲将诉争房屋据为己有。

    于是，金某起诉至法院，要求确认房屋所有权归其所有，并要求董某将房屋过户登记至金某名下。董某辩称双方签订的协议违反法律、行政法规的强制性规定，主张合同无效。

    诉讼中，金某提前一次性还清诉争房屋全部贷款。

【法院裁判】

    一审法院认为：诉争房屋实际购房人为金某，房屋首付款及银行贷款亦有金某支付。因此，对于金某确认房屋归其所有并要求董某办理过户的请求，应予支持。董某提出金某支付的放开、偿还的银行贷款属于双方之间的债权债务的意见与双方所签订的协议书内容不符。即使据其所述，双方所签协议系无效协议，但是这样也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金某之事实。一审法院判决诉争房屋归原告金某所有，被告董某于判决生效后七日内协助原告金某办理诉争房屋产权过户手续。

    董某持原审意见提起上诉。二审法院认为原审认定事实清楚，适用法律并无不当。判决驳回上诉，维持原判。

【宏力律师分析】

   一般来说，如果双方之间存在借名约定，借名买房的事实是可以直接确认的，如本案。但在其他案件中，比较困难的是在没有借名约定书面证据的情形，当事人经常会以实际出资来主张实际购房人。在现实的房屋买卖中，实际出资人并非一定是购房人，如父母为子女出资购房、购房人向出资人借款购房、出资人将出资赠与购房人等等。

    那么借名买房合同的效力，究竟如何？我们认为，应有所区分。

    一、借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的意思表示，合法有效，应具有法律效力。尽管房屋产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。

    二、借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

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