二手房交易“先税后证”
发布时间：2018-08-21 点击数：562
“先税后证”颠覆交易老习惯
广州市中心六区全面推行房地产交易登记业务“通收通发”
根据税务部门和国土房管部门联合下发的有关规定，从9月1日前，二手房交易流程统一更改为“先税后证”，即以往先预收件再缴税变更为先缴税再进行收件。为此，记者采访了多位房地产业界人士，经纪们认为“先税后证”与“先证后税”差别不大，应该不会引起买卖双方的争议。但有负责房地产过户交易的资深人士则认为，“先税后证”若产生交易登记部门不接受递件，必然会涉及退税，目前退税环节需要约6个月时间，买卖双方可能会由此产生不必要的纠纷。
9月1日起，广州市中心六区（越秀、海珠、白云、天河、荔湾、黄埔）全面推行房地产交易登记业务“通收通发”，即到房屋所在地税务部门缴交税费后，可就近自由选择一家交易登记机构办理登记等相关业务，不受房屋所在地辖区的限制。这个被市场期待为房产跨区自由交易的新规定最终“落空”，但根据税务部门和国土房管部门联合下发的有关规定，从9月1日前，二手房交易流程统一更改为“先税后证”，即以往先预收件再缴税变更为先缴税再进行收件。
在新措施实施前的8月底，“通收通发”在越秀区试行一周，当周已经办理了200宗跨区业务，但其中涉及二手房交易登记的仅6宗。交登中心有关负责人承认，对于二手房交易等涉税业务，由于税收不可以跨区办理，确实不够方便，但“通收通发”能给市民多一个选择。记者采访了多位房地产业界人士，经纪们认为“先税后证”与“先证后税”差别不大，应该不会引起买卖双方的争议。但一位负责房地产过户交易的资深人士则认为，“先税后证”若产生交易登记部门不接受递件，必然会涉及退税，目前退税环节需要约6个月，买卖双方可能会由此产生不必要的纠纷。
房产跨区交易落空 “先税后证”横空出世
按以往二手房过户交易习惯，买卖双方先持合同、缴税说明书等资料到房地产交易登记中心递件，获得预收件收据；然后持有关缴税说明书到税务窗口缴交各种税；再持完税证明和预收件收据到过户窗口换取“受理收据”，5个工作日后买家可持“受理收据”到房屋交易登记中心获发新房产证。
从9月1日起，广州市中心六区取消预收件环节，实行“先税后证”，在缴税流程上实现“一号通”，买卖双方不用再排多个号，市房地产交易登记中心预计在今年年底前还会推出网上预约。据市房地产交易登记中心副主任沈达方介绍，“先税后证”新规定实施后，买卖双方网签后打印网签合同以及由此生成的缴税说明书到各区房地产交易登记中心的税务专窗缴交交易税，凭完税证明到递件窗口进行递件，各项资料完备的话可以直接获得“受理收据”，从程序上节省了预收件的一道环节。不过，据了解，部分房屋由于历史原因可能未必能够直接进入缴税环节，可能需要先经预收件再到税务部门缴税，为此广州市房屋交易登记中心和地方税务局会出台具体指引。
“先税后证”交易双方会习惯吗？
中原地产小北路二分行高级营业经理李勤海表示，对于真心买卖房屋的人士，“先税后证”还是“先证后税”差别不大，税费迟交早交都是要交。作为中介服务方，他们要做好的是确认购买人的购买资格以及房屋的产权清晰。故此买卖前的功夫要做足，不然到时候买家先负责缴税，到递件时候却因为各种原因而未能递件，对买家来说损失较大。
合富置业交易部经理梁文耀表示，在9月1日前，他们到了广州市五区交易登记中心询问，得到的答案是不清楚是否会如期进行“先税后证”，故此他们不知道是否全市真的“一刀切”，全部交易都必须“先税后证”。据梁文耀回忆，基本上从有房屋二手交易以来，一直都是“先证后税”，即房屋交易登记部门先收件审核双方资格，再到税务部门缴税，这个环节可以确保交易双方的资格符合有关规定，若先缴税到递件才发现有问题，涉及退税的时间可能要到半年。
据记者了解，由于限购政策，买家身份与契税税率息息相关，买家首次购买90平方米以下的房屋，契税只为1%；首次购买90~144平方米之间的房屋，契税为1.5%；二次置业或者首次购买144平方米以上的房屋，契税为3%。故此，双方缴交税费时，完税并不一定能即时完成。买家需要提交家庭拥有房屋的证明，异地购房者需要回原籍开无房证明，其过程涉及10天左右的工作日，因此税费前置且涉及一个多星期的时间，业主是否会在此期间悔约不卖也是其中一个变数。
按照目前二手房交易楼款交付的程序，一次性付款的交易双方会在递件时先交付首期楼款，获得受理回执或出新证即要给剩余的楼款。“先税后证”后，若是业主实收的话，买家先负责支付所有税费，然后出具受理回执时可能就必须一次性支付楼款。对于按揭付款购房的情况来说，“先税后证”对支付楼款的程序影响不大。
“先税后证”节省不了多少时间
有的业主对“先税后证”非常欣喜，认为可先由买家负责缴交所有税费，然后双方就近选择一个房地产交易登记中心办理过户程序。但“先税后证”在纳税环节也需要交易双方一起到现场缴税，故此，即使是购房合同约定“业主实收”，买卖双方还是必须亲自到现场办理。故此，房地产业界人士认为，“先税后证”和“通收通发”对目前的二手房交易流程影响不大，交易双方应该都倾向于在房屋所在地的交易登记中心办完缴税和递件过户，不会把两个步骤分列办理。
广州市房地产交易登记中心人士表示，他们并不强迫买卖双方必须选择分开两个地方办理有关程序，但“通收通发”的确可促使交易双方“就近办理”和“择优办理”。对于买卖双方来说，若在第一天完税时已接近下班时间，递件过户交易必须在第二天进行，就有可能选择一个就近的交易登记中心办理余下业务。
(广州日报)
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