6个高频、常见的房产纠纷问题解决方案

无权代理签订的房屋买卖合同，若未经被代理人追认的，对于被代理人不发生效力，但善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但若经审查认定构成表见代理的，则签订的房屋买卖合同有效。

根据《民法典》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即若构成表见代理，为了保护善意相对人的信赖利益及市场交易安全，应当认定该代理行为有效。

以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的情形：

一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的情形：

对未领取权属证书的房屋买卖合同的效力进行认定时，应将物权效力与债权效力区分对待。根据相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该规定导致的法律后果是物权无法发生转移，但买卖未领取权属证书的房屋行为本身并不属于《民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的情形。因此，未领取权属证书不应作为认定房屋买卖合同无效的情形。虽然未领取权属证书不影响合同效力，但买受人因房屋不能转移登记，可以向出卖人主张违约责任或要求解除合同并赔偿损失。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条的规定，此情形下离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。而婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条的规定，人民法院按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第一款的规定，考虑到父母与子女之间家庭亲缘关系，此情形下该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。如果认定为借贷法律关系应当证明具有借贷的意思表示。现实中常出现的事后补借条的行为并不可取，法院也不会仅以此认定存在借贷法律关系。如果确为借贷不妨商议由双方向父母出具借条。

夫妻双方婚后共同出资购房，无论登记在夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有。若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷中一并处理。结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。