有效预售商品房合同在何种情况下应予解除的问题（商品房买卖纠纷案）

在关于《关于仪征化纤房地产开发公司与汕头经济特区大兴厂房开发有限公司预售商品房合同和借款纠纷案》这个案件中：

本案是商品房预售合同纠纷。预售方逾期交房，商品房预售合同是否作解除处理，是双方当事人争议的焦点。本案涉及三份合同，即仪化公司与大兴公司于1992年11月7日签订的关于买卖嘉兴公寓的《房产买卖合同》、1993年1月1日签订的关于买卖嘉华花园的《房产买卖合同》，以及东南公司与大兴公司于1993年3月1日签订的关于买卖金源中心的《房产买卖合同》。作为三份合同约定的商品房预售方的大兴公司，对合同涉及嘉兴公寓、嘉华花园、金源中心项目均已办理了用地、规划、报建、房产预售等手续，三份合同内容不存在违反法律或行政法规的问题，均为有效的合同。合同有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。仪化公司向法院起诉要求解除三份《房产买卖合同》，那么就要审查本案是否符合法律规定的解除合同的要件。由于本案是合同法施行之前起诉至法院的案件，因此，本案适用当时的法律，而不涉及合同法的适用问题。由于本案不存在双方协商解除合同及不可抗力导致合同义务不能履行的问题，因此，根据原经济合同法第26条第1款：“凡发生下列情况之一者，允许变更或解除经济合同：一、当事人双方经协商，并且不因此损害国家利益和社会公共利益；二、由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行；三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”的规定，只能从一方在履行合同有无迟延来考查。法院查实，根据合同约定，嘉兴公寓在1993年8月30日竣工交付使用，嘉华花园在1994年5月30日交付使用，金源中心在1994 年4月30日交付使用。1995年7月14日，双方当事人重新约定金源中心和嘉华花园的交房日期分别为1995年11月底和1996年1月底。1996年4月18日，双方当事人又约定嘉华花园在1996年8月30日前完成全部工程并交付使用。现金源中心虽已通过验收，但大兴公司至今未通知仪征公司接收房屋，嘉华花园至今内部装修仍未完工，亦未通过有关部门验收。嘉兴公寓双方当事人未重新约定交房日期，大兴公司在1994年3月开始陆续交付房屋，仪征公司汕头分公司也在嘉兴公寓办公，还以大兴公司名义出售了部分房产。总之，大兴公司存在严重迟延履行的违约行为。但如果据此将三份合同均予以解除，显然也是不符合双方当事人当初签订合同的目及实体正义的。房地产是一种特殊商品，具有升值保值的特点，维护合同履行对购房业主损害不大，而且，解除合同后开发商往往无法履行金钱债务，因此，在开发商逾期交房后，不加分析地一律按原经济合同法第26条第1款第3项规定作解除合同处理，不符合房地产案件的特点。为此，广东省高级人民法院印发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发、经营案件若干问题的座谈会纪要》（粤高法［1996］19号）第12条规定：“商品房预售合同有效，开发商逾期交房，购房方要求解除合同，可按下列原则处理：如房屋仍未建成，准许解除合同；如房屋已建成，具备交付使用条件的，一般不予解除合同，由预售方支付违约金。”以是否具备交付使用条件作为是否解除合同的标准，在实践中也是比较合理的。比照这一标准，法院综合考虑全案的情况，在判决理由中作了入情入理的论述：“如果判令合同全部继续履行，那么仪征公司还要支付最后一笔购房款，对于仪征公司来讲也有困难，况且大兴公司之所以没有按时将房产交付使用，主要是资金不足，虽然双方当事人一直在协商解决，仪征公司也借款110万元给大兴公司，协助大兴公司完成收尾工程，但大兴公司还是没有经济能力完成工程。鉴于大兴公司这样的经济状况，若判令合同全部继续履行，嘉兴公寓和金源中心两个项目没有问题，因工程已经完成，但嘉华花园项目内装修未完成，大兴公司没有经济能力继续完成，实际上也是无法交付使用的。据此，考虑双方当事人的履行能力和本案的实际情况，根据公平原则，金源中心、嘉兴公寓的两份《房产买卖合同》可由双方当事人继续履行。大兴公司应在一个月内按合同明确的标准，交付楼房给仪征公司，仪征公司应在一个月内分别支付余款4 671 320.2元和685 081.6元给大兴公司。”而对嘉华花园的合同则予以解除，由大兴公司在一个月内返还购房款和利息给仪征公司。本案属一审案件，宣判后，当事人均服判不上诉，也说明本案的判决说理充分、透彻，比较有说服力。