房地产的合同效力的确认和合理支出的界定

【裁判要旨】

外商投资房地产合同效力的认定、如何确定房地产开发中的合理支出

一、关于外商在内地投资房地产的合同效力的认定

我国合同法没有在分则中专章规定房地产开发合同，认定房地产开发合同的效力，除依据合同法总则及民法通则的有关规定外，还应依据我国有关土地和房产开发的法律、行政法规的规定。我国现有法律法规对房地产开发规定的是限制准人原则，不仅严格限制设立房地产开发企业应具备的条件，还对进入房地产市场设定了相应的审批程序。富南公司是香港公司，依据《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，富南公司属于外资企业。外资企业进入内地市场，我国采用的是间接进入的原则，即不能直接投资经营，必须在内地设立企业，包括中外合资企业、中外合作企业和外资企业3种类型。外资在内地投资开发房地产，除按中外合资企业法、中外合作企业法、外资企业法的规定设立独立企业外，还应当履行相应的审批手续。1990年国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（以下简称《办法》）第4条规定，外商投资成片开发土地，应分别依照上述3个法律成立开发企业；并在第2条规定，成片开发是指：取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业，或进而建设通用工业厂房及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。1992年11月4日，国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》第9条规定，要按照上述《办法》引导外商投资房地产；第11条规定，从事房地产开发的中、外资企业必须经过严格的资质审批。1998年国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）第6条规定，外商投资设立房地产企业的，还应当按外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。上述《办法》和《条例》属于国务院发布的行政法规，可以作为认定合同是否有效的依据。根据上述规定及其精神，富南公司作为外资企业，要在内地投资房地产，必须在内地成立合资、合作或外资企业，并办理有关审批手续。而本案中，富南公司与平洲房地产公司等签订合作开发合同后，并未依法设立独立的开发企业，也没有办理相应的审批手续，其投资开发的行为，依法应确定为无效。

二、房地产开发活动中合理支出的界定

本案一、二审判决都认定合作开发合同无效，但最后的处理结果却不同，原因在于一、二审法院对富南公司在本案中的哪些投入属于富南中心项目的支出认识不同。一审法院只是依据审计报告确认为属于富南中心项目的投资数额来下判，对于审计报告既未肯定又未排除是否为该项目所投入的部分，一审法院都不支持。二审法院则依据所掌握的案件情况，对当事人争议的支出进行具体的分析判断，区别处理。人民法院委托专业部门对项目投资作出的审计报告，是依靠专业部门对有关民事证据材料作出的清理结论，该结论仅是民事诉讼的证据材料之一，对该证据材料仍需由当事人质证，并经人民法院审查认定后，才能作为民事诉讼的证据。审计报告审计出来的投资数额，其依据是有关会计账目和票据，但有关账目和票据是否与案件有关联性，在审计这一环节是不能完全作出正确判断的，因此才导致部分支出能否认定为项目投资，审计报告既不能肯定也不能否定。对审计报告认为在审计时没有确切证据证明是用于“富南中心”的费用，需要当事人在庭审中举证，由人民法院根据当事人的举证情况，以事实为依据，合理判断是否用于项目支出。否则，机械套用审计报告就会出现法院认定的事实与案件实际不符的情况，甚至可能出现审计代替审判的后果。如本案二审中，平洲房地产公司在审计结论外还承认富南经营部在内地支出的其他费用691 229.07元、富南公司在香港支出的宣传费港币1 473373.28元，属于富南中心项目支出的费用，法院就应当在审计结论之外对该事实审查判断。二审法院认定在香港的工资支出为项目支出，也比较符合开发过程及由平洲公司承担项目后果的实际情况。

【本案例选自——广东省高级人民法院民事审判第一庭——南海市平洲房地产开发公司与富南投资有限公司等合作开发合同纠纷案】