房产买卖纠纷中合同一经生效，即具有法律约束力

通过《广州广汽集团有限公司、 广州市广汽集体资产管理公司与广州保兴实业开发有限公司等合作开发房地产纠纷案》的审判结果来看，我们现在评析一下这个案件需要特别注意的地方：

合同一经生效，即具有法律约束力，当事人应当严格按照合同的约定行使权利和履行义务。但由于语言的多义性以及缔约当事人知识和经验的限制，导致许多合同的约定不够全面和严谨。因此，合同在履行过程中，当事人基于各自的利益，对于未臻精确的合同所表示的含义，发生争议在所难免。

本案的争议集中于对广汽集团和保兴公司签订的《合作开发合同》和《泰沙路合作开发补充合同》相关条款的解释问题：

1.原规划面积如何确定。根据双方的约定，广汽集团与保兴公司对原规划面积按3.3比6.7的比例进行分配，对增建的面积按2比8的比例进行分配。而该项目建筑面积即原规划面积（含地下室停车场）以规划局批出的规划要点为准。然而本案的规划批文有三份，分别是穗规设字（1997）第73号《关于规划设计要点的复文》、穗规批字（1998）第62号《关于住宅停车库等平面规划方案的批复》和穗规建字（1998）第718号《建设工程报建审核书》。本案适用不同的规划批文作为原规划面积的计算依据，会得到完全不同的结果。

2.对《关于规划设计要点的复文》中的容积率如何理解。双方在庭审中对容积率的计算中是否包括了地下室的建筑面积存在争议。3.关于地上住宅与停车场的置换比例。按《合作开发合同》第2条第3款的约定：“乙方同意，在按比例分得的停车场的面积中，除保留20个车位外，其余归甲方所有，而该部分面积的补偿，一半在甲方分得的裙楼中补足，一半在甲方分得的塔楼中补足。”保兴公司主张面积置换的比例是1∶1，而广汽集团主张应是1∶0.5。

根据合同法第125条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”可见，我国合同法确认的合同解释的方法有文义解释、体系解释、 目的解释、诚信解释和参照交易习惯解释。一、二审法院对本案合同条款的解释涉及对文义解释和目的解释方法的运用。首先，本案适用了文义解释的方法。所谓文义解释，是指法官以一个普通的、理性的社会成员的身份，置身于合同缔结的情境中，从通常意义上探究合同用语的含义以解释合同。由于一般意义上的“规划要点”就是指规划局所批出的规划设计要点，因此一、二审法院均以《关于规划设计要点的复文》作为计算原规划面积的依据。此外，对于容积率这一专门术语的理解，二审法院依照政府规划文件对容积率的定义进行了解释，明确容积率计算的基准面积并不包括地下室建筑面积，即《关于规划设计要点的复文》未涉及地下室建筑面积。由于双方约定的原规划面积包括地下室建筑面积，现有证据又无法证明地下室建筑面积是否增建，只能把地下室建筑面积作为原规划面积按3.3比6.7的比例进行分配。其次，本案的处理还适用了目的解释的方法。所谓目的解释，是指合同解释应当符合当事人缔约的目的。本案双方对住宅与停车场的置换比例虽无明确的约定，但缔约双方订立合建合同的目的是明确的，即广汽集团需停车场经营而保兴公司需住宅出售。固然，本案停车场与住宅的价值是存在差异的，纯粹从价值公平的角度考虑，应在评估后等值置换。但是，从该争议的文义考虑，既无置换比例的特殊约定，通常应视为按1∶1的比例置换面积，加之双方缔约目的是明确的，等面积置换也符合一方取得停车场进行经营，另一方取得住宅进行出售的合同目的。