广州公司合作建房纠纷案——司法裁决对合作开发房地产合同主体的变更

广州市佳欣怡贸易有限公司与深圳市金牛投资（集团） 有限公司、深圳市福田环庆实业股份有限公司合作建房纠纷案

【终审判决】

上诉人金牛公司、环庆公司因合作建房纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2001）深中法房初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。金牛公司委托代理人姜海腾、环庆公司委托代理人胡清元、佳欣怡公司委托代理人崔丽荣、吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明：本案争议所涉的土地地号为B121—38的地块，位于深圳市福田南路东侧，土地面积13391.4平方米，原为环庆公司的历史用地。1995年6月16日，环庆公司、深圳市钱海实业发展有限公司（下称钱海公司）、深圳富霖房地产开发有限公司（下称富霖公司）三方就合作开发B121—38地块签订一份《合作兴建商住楼、写字楼合同书》，约定三方合作兴建商住楼（建筑面积约60 500平方米）、写字楼（建筑面积约64 500平方米）各一栋，总投资约2.9亿元人民币，其中环庆公司负责出地和用地范围内的拆迁安置及其费用，钱海公司负责商住楼的投资和管理所需全部资金的90%及写字楼的投资和管理所需的全部资金，富霖公司负责商住楼的投资和管理所需全部资金的10%；投资内容包括勘探、设计、建安工程和配套工程等；环庆公司、钱海公司、富霖公司负责缴纳其分成房产应补交的商品房地价、市政配套费、销售税金和土地增值费等；建成后环庆公司分成商住楼建筑面积共14000平方米、写字楼建筑面积共16 000平方米，钱海公司分成商住楼建筑面积共30144平方米、写字楼建筑面积共34055.5平方米，富霖公司分成商住楼建筑面积共5300平方米、写字楼建筑面积共934平方米；钱海公司申请提高容积率，增加建筑面积均为钱海公司所有。该合同经深圳市规划国土局审批后，深圳市规划国土局与环庆公司、钱海公司、富霖公司于1995年12月28日签订一份《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字［95］ 087号），约定深圳市规划国土局将B121—38地块，面积约13391.4平方米的土地出让给环庆公司、钱海公司、富霖公司使用，使用期限70年；地价款总计人民币88 200 694元，其中土地使用权出让金3000万元，土地开发费8 200 694元，市政配套设施费5000万元；合同签订时，三方须付800万元，1996年12月29日前付清余款；在本块土地中，环庆公司分得建筑面积30 000平方米的产权为自用，钱海公司分得建筑面积64 199.5平方米为商品房，富霖公司分得建筑面积6234平方米为商品房。1995年12月30日，钱海公司交纳了地价款800万元。

1996年10月16日，环庆公司、钱海公司、富霖公司、深圳有色金属期货联合交易所（下称期货交易所、金牛公司前身）四方签订一份《合作兴建环庆大厦合同书》，约定：环庆公司、钱海公司、富霖公司三方提供B121—38地块的西侧部分面积约7890平方米的土地，期货交易所负责建设环庆大厦（功能为写字楼）的全部投资（包括工程投资及补地价款），环庆大厦建筑面积为75 000平方米，其中裙楼建筑面积16 000平方米，写字楼建筑面积59 000平方米（不包括地下室面积），投资约2.5亿元人民币；大厦建成后，环庆公司、钱海公司、富霖公司三方共分得写字楼建筑面积16 600平方米（占建筑面积的20%），其中环庆公司12000平方米、钱海公司666平方米、富霖公司3934平方米，期货交易所分得58 400平方米（占建筑面积的80%），包括全部裙楼面积16 000平方米，写字楼面积42400平方米，期货交易所分得的面积全部为商品房；工程建设期初定从1996年底至1999年底；任何一方违约而造成他方损失，由违约方赔偿；对不可抗力的自然灾害和不可预见的因素致使工程停建、缓建造成损失，四方按约定的利益分配比例承担经济责任，但四方仍保留该地块及上盖物业发展权。1997年1月18日，深圳市规划国土局批准上述四方合同并与上述四方签订了一份《深地合字［95］ 087号〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书》，该补充协议书确认了合作四方的权益，并将B121—38地块的容积率由7.5增加到9.5；同时要求土地使用者除按原合同书的条款向深圳市规划国土局支付地价款外，应另向深圳市规划国土局支付因增加容积率及合作而涉及的市政配套设施费人民币38 325 811元，其中第一期2000万元应于1997年1月16日前付清，余款18 325 811元应于1998年1月16日前付清。1997年1 月31日，期货交易所交纳了第一期地价款2000万元。

1997年6月13日，环庆公司、钱海公司、富霖公司、期货交易所四方签订一份《合作兴建环庆大厦补充合同》，约定同意富霖公司退出合作兴建环庆大厦的要求，富霖公司在合作兴建环庆大厦合同中的权益和义务由钱海公司承担，原合作兴建环庆大厦合同中的其余条款不变。1997年12月20日，深圳市规划国土局与环庆公司、钱海公司、富霖公司、期货交易所签订一份《深地合字［95］ 087号〈深圳市土地使用权出让合同书〉第二份补充协议书》，约定深圳市规划国土局同意富霖公司退出B121—38地块13391.4平方米用地的合作，不再投资开发建设并且不再享有深地合字［95］ 087号土地出让合同书及其补充协议书规定的任何权益，富霖公司原来在深地合字［95］ 087号土地出让合同书及其补充协议书中所享有的权益全部由钱海公司承担，对此，环庆公司、钱海公司、富霖公司、期货交易所四方均表示同意；富霖公司退出合作后，环庆公司、钱海公司、期货交易所应继续履行合作建房合同、原土地使用权出让合同及其补充协议。

1998年，深圳市商业银行华强支行因与钱海公司发生经济纠纷诉至原审法院，原审法院审理后作出（1998）深中法经调初字第265号民事判决。因双方当事人均未上诉，故该判决已生效。原审法院在执行该判决过程中，于1999年4月22日作出（1999）深中法执字第354号民事裁定，查封、冻结钱海公司价值人民币7 020000元的财产。2000年2月18日，原审法院发出了（1999）法封字第15—354号查封令，查封钱海公司在福田南环庆大厦的房产项目权益，土地编号为B121—38，面积为13391.4平方米。同月20日，原审法院向深圳市规划国土局福田分局发出了（1999）深中法执字第15—354号协助执行通知书，请深圳市规划国土局福田分局协助办理查封钱海公司在福田南环庆大厦房产项目权益，土地编号为B121—38，面积为13391.4平方米。尔后，原审法院经委托评估后，对钱海公司在B121—38地块在建项目中享有的全部权益进行拍卖。佳欣怡公司以人民币2963万元的报价，竞买了钱海公司的上述权益。同年7月20日，原审法院作出（1999）深中法执字第15—354号民事裁定，裁定钱海公司在福田区福田路（B121—38土地）在建项目中的全部权益，归竞买人佳欣怡公司所有，当事人迳向国土部门办理相关过户手续。同日，原审法院向深圳市规划国土局发出了协助执行通知书，请深圳市规划国土局将钱海公司在福田区福田路（B121—38土地）在建项目中的全部权益，解封并过户给竞买人佳欣怡公司。佳欣怡公司向原审法院缴纳了28 111 500元的执行款，向拍卖行交纳了300万元往来款后，于2000年8月3日向深圳市规划国土局申请办理土地在建项目权益变更相关手续。深圳市规划国土局于2000年9月11日作出深规土函第HQ0001844号复函给佳欣怡公司，称根据（1999）深中法执字第15—354号《民事裁定书》的裁决，佳欣怡公司竞得钱海公司在B121—38号地块在建项目中的权益，并取得其相应权益；你公司应根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定申请办理转移登记。佳欣怡公司随后向深圳市规划国土局福田分局（下称福田分局）提出重新签订土地出让合同申请，福田分局于2000年10月24日作出深规土函第FT0000733号复函给佳欣怡公司，称贵公司应在与B121—38号地上的其他权益人共同付清该宗地的地价款后，根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定申请办理转移登记。2001年2月23日，佳欣怡公司以特快专递的方式分别向环庆公司、金牛公司寄出内容相同的商函，要求两公司尽快完成项目后续推进开发的登记、变更手续；付清B121—38地块应付的地价及利息和滞纳金；清理B121—38地块的施工现场，付清拖欠该项目的工程款，做好原施工队伍的善后工作，并与佳欣怡公司办理相关交接手续。但金牛公司、环庆公司称未收到该商函。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，本院除对原审判决第二项予以改判外，其余判项予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条第一款第（一）、（三）项、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市中级人民法院（2001）深中法房初字第65号民事判决第一、三项；

二、撤销广东省深圳市中级人民法院（2001）深中法房初字第65号民事判决第二项；

三、佳欣怡公司应于本判决生效之日起30日内向金牛公司返还人民币2000万元及该款利息（从1997年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。

【法官评析】

本案争议的焦点在于：1.在法院通过裁定书方式确认佳欣怡公司通过竞买取得钱海公司在B121—38地块在建项目中的全部权益（以下简称“项目权益”）后，佳欣怡公司是否可以据此成为该项目合作合同的主体。2.项目权益的转移时间以裁定书生效时间为准，还是以变更登记为准。对本案争议的事实和法律适用的理解，可从以下几个方面进行分析：

一、佳欣怡公司通过竞买取得的项目权益性质

佳欣怡公司在本案中讼争的权益来源于原审法院对钱海公司的强制执行。原审法院将被查封的钱海公司在B121—38地块在建项目中的全部权益委托评估后进行拍卖，佳欣怡公司通过竞买取得项目权益。原审法院依据拍卖结果作出民事裁定书，裁定拍卖标的项目权益归佳欣怡公司所有。

二、佳欣怡公司取得项目权益的时间

《中华人民共和国民事诉讼法》第141条规定：“最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。”这是司法判决、裁定具有确定性的法律依据。司法判决、裁定的生效必将对当事人之间实体上的法律关系产生影响甚至变更当事人的权利、义务。一旦民事判决、裁定发生法律效力，就意味着国家审判机关对当事人之间争议的权利义务作出了最终的处理决定。其他任何个人、法人、组织或行政机关不得阻碍该处理决定实施。

三、合同的解除及处理

本案涉及到另一个问题是合同的解除及处理。本案中，环庆公司、钱海公司、富霖公司于1995年6月16日签订的《合作兴建商住楼、写字楼合同书》及环庆公司、钱海公司、富霖公司、期货交易所（金牛公司前身）于1996年10月16日签订的《合作兴建环庆大厦合同书》，是合同各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且得到深圳市规划国土局的批准，因此，上述合同合法有效。

【总结：通过这个合作建房的纠纷案例中我们得到的启发：在房产买卖纠纷中需要注意这2点：1.在法院通过裁定书方式确认在建项目中的全部权益后，是否可以据此成为该项目合作合同的主体。2.项目权益的转移时间以裁定书生效时间为准，还是以变更登记为准。】