房地产开发企业资质及其破产财产性的问题

房产地开发企业资质（以下简称“房开资质”）是房产地开发企业开发经营房地产的市场准入条件。房产地开发企业依法设立并具有企业法人资格后，还必须依法取得房产地开发企业资质，只有依法持有资质等级证书，才具有完整的房地产开发经营资格，才能承接相应的房地产开发项目，房产地开发企业未取得资质等级证书，不得从事房地产开发经营业务。

（一）房开资质条件及其对破产的影响

住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》（2018年）第五条规定：房产地开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。该条还就四个资质等级分别设置了如下条件：

一级资质：（1）从事房地产开发经营5年以上；（2）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（3）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（4）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）未发生过重大工程质量事故。

二级资质：（1）从事房地产开发经营3年以上；（2）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（3）连续3年建筑工程质量合格率达100%；（4）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）未发生过重大工程质量事故。

三级资质：（1）从事房地产开发经营2年以上；（2）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（3）连续2年建筑工程质量合格率达100%；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（5）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（6）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（7）未发生过重大工程质量事故。

四级资质：（1）从事房地产开发经营1年以上；（2）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（3）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（4）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（5）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（6）未发生过重大工程质量事故。

《房地产开发企业资质管理规定》第十八条还规定：一级资质的房产地开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房产地开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

从房开破产角度看，房产地开发企业只要提供资质等级证书，证明其具有房地产项目开发经营资格即可，人民法院无需对房开资质是否符合条件进行审查，房产地开发企业资质等级证书也不影响房开破产的法定条件。房产地开发企业即使已经依法设立，但若尚未取得资质等级证书，就与他人签订房地产开发经营合同，因其尚无资质不能取得房地产开发项目，属于主体不合格的情形，故这种合同在破产程序应作无效处理，由此产生的赔偿债权债务，一般作为普通债权债务参与破产清理。