对房产合同陷阱的反击，杜绝房产买卖纠纷困身

看好了房子，接下来就要签订房屋买卖合同了。

在程序上，一般是买房人先交定金，如5万元，与开发商先签一份认购书。然后过一段时间，开发商才提供正式的房产买卖合同供双方签订。许多人认为，此时开发商提供的合同版本将是国土部门监制的格式合同，应该可以保护买房人的利益，开发商不会在这个环节上“使坏”。

现实将使善良的人们“大跌眼镜”。因为许多开发商通常都会在这份合同里大做文章，购房人必须谨慎小心。有些开发商的具体做法是在正式合同后面添加“补充协议”，从而改变自己要承担的责任和义务。

比如，若开发商延期交房或者延期办理房产证，正常来说是要负赔偿责任的。这个赔偿金额，在政府部门监制的合同里，一般是按每天房价的万分之三赔偿，如房价是200万元，那么开发商延期1天要赔600元，延期1个月要赔1.8万元。延期超过一定的限度，赔偿标准还要上升至每日万分之四。此时，开发商常常利用“补充协议”将赔偿标准调低，如调整为房价的万分之零点一，大幅度降低赔偿数额，为将来可能的违约行为铺好后路。

如此不公平的条款，难道不会被买房人发现吗？其实，开发商也正是抓住了买房人的心理，因为大多数买房人签合同的时候，对新房的购买欲望是无法抑制的，对尽快入住的盼望是无比热切的。此时，没有几个人会认真阅读合同，大多是只看看总价款和面积，哪里还有心思去看后面附的补充条款？更何况，买房人已经签了认购书，交了5万元定金，能不签吗？于是，在售楼小姐纤纤玉手的协助下，买房人奋笔疾书，在一页页合同书和补充协议上签下了大名。

在这种失衡状况下，法律将作出调整。法律认为，买房人和开发商签了认购书，并交定金后，若买房人发现开发商在设置不公平条款，可以要求与开发商协商修改，协商不成，则可以要求开发商返还定金。倘若不能签订正式合同的责任完全归于开发商一方，买房人甚至可以要求开发商双倍返还定金。如买方人交了5万元定金，则可要求开发商返还10万元，不但将先前的5万元定金收回来，还可以多要5万元赔款。

我们来看看2019年广西壮族自治区北海市海城区人民法院一个关于判定买房人收回定金的案例。

孙小姐要买房，在某开发商的售楼处看好样板房后，与开发商签订了认购协议，交了5万元定金，并约定在开发商通知后过来签订正式的房产买卖合同。后来，孙小姐与其丈夫来到售楼处，发现正式合同中写道，“样板房仅供参考，某开发商保留最终解释权”。经孙小姐与售楼部工作人员共同测量了合同指向的房屋和样板房的层高，结果样板房净高5.51米，自己准备购买的房屋净高4.35米。孙小姐表示不能接受，要求开发商必须按照样板房标准交房。谁知，数日后，某开发商通知孙小姐，由于孙小姐没有在约定时间内签订合同，5万元定金将被没收。于是，双方产生了纠纷，协商未果，遂诉至法院。

案件经过审理，法院认为：本案中，样板间的层高与户型性质一样，属于商品房结构的内容，应视为样板间的层高具有确定性、具体性，对于当事人来说，是决定房屋价格的重要组成部分，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。某开发商辩称其工作人员及销售现场摆放的销售合同已尽到充分提醒孙小姐实际层高的义务，但未提供证据予以证实，对此抗辩理由法院不予认可。

交付购房定金属预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系来看，购房定金具有独立性，且是实践性合同，自一方当事人交付购房定金时生效，商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立，则构成对购房定金合同的违反。原告已向被告支付定金5万元，而被告的行为已经构成违约，根据法律规定，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。

据此，结合本案其他事实，法院判决某开发商向孙小姐双倍返还定金，共10万元。

【广州房产律师宏力事务所律师提醒】如果你是买房人，在签认购书并交了定金之后，一定要谨慎阅读接下来的正式合同，当发现有明显不利于自己的补充条款时，请向开发商提出改正意见，若开发商不愿协商并要没收你的定金，则可以向法院起诉，要求开发商返还或者双倍返还定金；如果你是开发商，在买房人提出修改意见时，不要太强势而不愿协商，实在需要修改某个合同条款，可以与买房人充分讨论，双方均作出适当让步后，完成对合同的修改。倘若买房人已经不小心签了不公平条款，那么将涉及“格式条款的无效及认定”问题，请参阅本书后文“生意篇”中“霸王别‘急’”章节的详细解释。