房地产的精美宣传册往往是买房纠纷的开始

楼盘新开张，开发商往往竭尽所能吸引买房人的注意，精致漂亮的沙盘模型、动人的宣传彩页是必不可少的，人们也常常被这些广告所吸引，甚至“心动不如行动”，马上选房落定金。可是，开发商真的会将广告中美好的描绘去一一实现吗？买房人不会被忽悠吗？

其实，一般情况下，法律并不保护因广告产生的那些想象，只保护买房人和开发商最后签订的房屋买卖合同里那些条款内容。

正因为深知这点，开发商在制作精美宣传册的时候，会狡猾地在宣传册的底部标注一行小字：“本宣传册为要约邀请，以上内容旨在提供信息，仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签订之购房合同为准。”解释出来的意思就是：“现在说的都是广告，一切以最后签订的正式合同为准。你现在看到的这些，只要没有放在合同里，你就不能来追究我的责任。”以此规避法律风险。

如此一来，法律的天平便失去了平衡。对开发商而言，即使广告里说得天花乱坠，极尽夸张，只要不将广告内容放入最后合同，买房人也无法追究其责任；而对买房人而言，下定决心买房，往往就是看中了广告中的某些具体承诺，如绿地率达50%、交房时间在国庆节前，最后开发商却无法实现，买房人大呼上当，还投诉无门。

其实也不用担心，在这种失衡状况下，法律将作出调整。法律认为，开发商在卖房广告或宣传资料中，如果作出的说明和允诺是具体的、明确的、会对买房人的决定产生重大影响的，即使该内容没有写进最后签订的合同条款，也必须承担责任，[插图]比如明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象、绿地面积、配套设施以及小孩就读小学的承诺。当然，对于一些想象性描述，如“尊贵身份体现”“楼王中的楼王”“坐在阳台钓鱼”，则不能当真了。

我们来看看2021年北京市第三中级人民法院一个关于判决开发商要为广告承诺承担责任的案例。

北京某开发商开发销售东都国际商品房楼盘，并在《北京晚报》发布了相当豪华的开盘广告，如“三重精装一步到位……地下车库全精装，五星级大堂精装，全品牌室内豪装，24小时英式物管全天守候，精致生活由表及里全面呈现”。在售楼处，该开发商还在精美的《东都国际楼书宣传册》载明：“1.建筑采用经典ART DECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……2.‘殿堂级’双入户大堂：车库与首层双大堂。地上大堂，60平方米大尺度空间、5.7米卓绝挑高入户门庭、艺术天花吊顶、五星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管……3.品牌电器组装高品质生活，东都国际为客户选用的电磁炉、烤箱、微波炉、冰箱等家电均为国际名牌顶尖产品，垃圾处理器、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置，更方便了业主的日常生活需要及居室维护，提升了业主的生活品质。”

胡先生被上述广告所吸引，购买了东都国际的一处商品房，但是后来发现，该处物业的装修与开发商之前宣传的内容存在天壤之别。胡先生顿感被欺骗，一气之下将开发商诉至法院，并要求赔偿。

该案经过审理，法院认为，北京某开发商发布的商业广告中包括“‘殿堂级’双入户大堂……艺术天花吊顶、五星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管”“东都国际为客户选用的电磁炉、烤箱、微波炉、冰箱等家电……”“建筑采用经典ART DECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”等内容系具体确定地对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，会对商品房预售合同的订立产生重大影响，北京某开发商在商业广告宣传中的说明和允诺应视为要约，属于合同内容。但是经法院现场勘查，北京某开发商有部分具体允诺没有实现，如楼宇的“金镶玉”包边。因北京某开发商已经将房屋交付给全体业主，已将小区环境维护等义务移交给物业，且公共环境的改变涉及其他全体业主的生活习惯，现已不具备继续履行配齐相应设施的条件，北京某开发商应就此对胡先生的损失进行赔偿。

据此，结合本案其他事实，法院最终判决北京某开发商向胡先生酌定赔偿2万元。

【广州宏力房产律师支招】

如果你是买房人，当你被精美的广告册吸引，同时又担心被忽悠时，请多留几本开发商的宣传册或模型照片，总归有好处；如果你是开发商，切忌广告不要太夸张，特别是不要太具体，否则待无法实现时，要对买房人承担法律责任。