合作开发房地产合同的效力判定规则

实践中，影响合作开发房地产合同效力的因素主要包括房地产开发资质、开发土地的性质与用途、合同中的保底约定等。

裁判规则

在合作开发房地产的情况下，对该项目所要求的房地产开发经营资质，在各合作方之间实行“就高不就低”原则，只要有一方当事人能够达到所要求的开发经营资质即可。

现行法对房地产开发实行市场准入制度。《房地产开发企业资质管理规定》（2015年住建部令第24号）第3条第2款规定：“未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”第5条将房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级。在此基础上，第18条第3款规定：“各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。”其理由在于，“房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应收房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照《城市房地产管理法》第29条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营”。

针对建设资质等级，《建筑法》第27条第2款规定：“两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。”也就是说，在联合建设的情形下，对承包人资质等级实行“就低不就高原则”。但与建设工程施工合同不同的是，《国有土地使用权合同解释》第15条第1款规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”第2款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”也就是说，在合作开发房地产的情况下，对该项目所要求的房地产开发经营资质，在各合作方之间实行“就高不就低”原则，只要有一个合作方能够达到所要求的开发经营资质，就应当认定合作开发房地产合同有效。

典型案例

盐城港口集团有限公司诉盐城市馨安房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

基本案情：港口公司与馨安公司签订《联合开发协议书》约定：港口公司将其拥有的某商办用地用于双方联合开发；协议签订后15日内馨安公司向港口公司缴纳合作保证金50万元，港口公司收到保证金后30日内将该宗地使用权过户至馨安公司名下；土地登记至馨安公司名下后，双方共同提供建设资金准备开工；馨安公司负责建筑，建成后房屋所有权各半分割。协议签订后，涉案地块过户至馨安公司名下，并缴纳契税282 792元，后因双方对利益分配发生争议，诉至法院。

法院观点：江苏省高级人民法院在二审中认为，港口公司与馨安公司就涉案地块进行合作开发，明确了具体合作事宜，协议内容反映，双方系合作开发房地产关系。考虑到房地产开发可能对广大消费者的利益和社会稳定带来的影响，故房地产开发必须有一方具备开发资质。根据《国有土地使用权合同解释》第15条的规定，虽然房地产开发也存在市场准入的要求，但合作双方只要有一方具有资质即可。本案中，馨安公司具备房地产开发资质，其与港口公司的合作符合法律规定，双方的合同合法有效。

广州房产律师事务所提醒：房产地的合作都必须严格按照合法准则进行，预防因疏忽引起的不必要的纠纷。