购买未出证的回迁房后，卖家过世，买家能否拿回房屋产权？
前 言
向回迁户购买未出证的回迁房，房屋所在项目烂尾，支付房款后卖家过世，买家能否拿回房屋产权？宏力君通过分析以下这起回迁房买卖合同纠纷教您如何规避购买回迁房的常见风险。
案件事实
基本情况
2010年初，王先生想要购入一套新房，在中介的介绍下，看中了位于广州市越秀区的一套回迁房。卖家方女士的丈夫于2002年与拆迁单位签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，根据该协议，在卖家自有房屋被拆迁后将获得上述回迁房一套作为产权补偿。后方女士的丈夫过世，方女士办理了房屋的继承权公证手续，拆迁单位在2009年9月底将此回迁房实际交付给了方女士。
王先生查阅了卖家方女士出具的上述拆迁补偿协议等资料后，双方就房屋买卖事宜进一步进行洽谈，并于2010年2月20日签订《房屋买卖合同》，约定王先生按总价80万元购买该回迁房屋。同年3月1日，王先生向卖家方女士支付全部首期款64万元，方女士按约向王先生交付了该回迁房。
由于房屋所在楼盘项目烂尾，房屋一直未能办理产权证。王先生了解到拆迁单位已经进入破产程序，而且卖家方女士也已经过世，自己也渐渐年迈，办理房屋产权登记手续已经不能再无止境等待下去，必须积极起来。王先生与家人一同找到找到宏力律所的李梦薇律师，将目前的困境告诉了李律师，希望李律师为自己出谋献策，维护自己的合法权益。
初步分析
李律师在综合分析王先生提供的资料以及简单查询相关信息后发现，拆迁单位确已被法院裁定进入破产清算程序，如再不要求拆迁单位履行办证义务，若法院裁定公司破产，一旦拆迁单位主体注销将无法将其列为诉讼当事人要求其承担义务；且房屋所在项目许多回迁户均是通过起诉拆迁单位后凭借胜诉判决办理了产权证，涉案回迁房应当也是具备办证条件的。但是王先生并非回迁户，其作为二手房买家起诉过户办证，需要同时起诉拆迁单位与卖家（即回迁户）要求其二者共同协助配合办证。
案 件 难 点
本案的难点主要体现在以下几个方面：
01
买家是否有权要求拆迁单位配合办证？
王先生与拆迁单位之间并未直接签订协议，王先生有权要求拆迁单位配合办理涉案回迁房产权过户手续吗？
02
卖家对于涉案房屋是否有完全处分权？
最初与拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议的是卖家方女士的配偶，方女士只是口头告知在其配偶死后其已获得继承权，但并未向王先生交付继承公证书，那么方女士在与王先生签订协议时对房屋是否有完全处分权？
03
卖家已过世，谁是本案的适格被告？
卖家方女士已过世，王先生对于其亲属、继承人的具体情况并不清楚，谁是本案适格的被告主体？
诉 讼 经 过
过程回顾
在接受王先生的委托后，李律师从其提供的证据材料中提炼到有效信息，向包括公安局、市场监督管理局、房管局等在内的多个部门调取有关房屋及当事人的相关档案资料，力求攻破本案的各个疑难点。在查询到方女士继承人的信息后确认了本案被告主体，正式向法院提起诉讼。
01
补充调查
在诉讼过程中，李律师主动向法院申请律师调查令调取了方女士在其配偶过世后办理涉案房屋继承公证的档案材料，确认方女士在与王先生签订协议时对房屋具有完全处分权，且辅助证明方女士生前的亲属关系。经办法官在诉讼过程中重点审查房款给付的具体证据，由于时间过去久远，王先生已不太记得是通过哪些银行账户进行转账，李律师又带其跑了多家银行申请调取其与家人在当年的银行流水记录，证明其已经履行了支付房款的合同义务。
02
庭审意见
拆迁单位由破产管理人参加诉讼，其表示王先生与拆迁单位之间不存在直接的合同关系，应当是由拆迁单位将房屋过户至方女士名下后，王先生再向方女士主张权利，王先生无权要求拆迁单位配合其办理产权过户手续。对此，李律师提出本案中方女士丈夫与拆迁单位签订的房屋拆迁补偿协议、方女士与王先生签订的房屋买卖合同均是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。本案可以参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条的规定：“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。”
顺利结案
03
执行办证
经过宏力律师不懈的坚持和凭借自身过硬的法律功底，最终法院支持了王先生请求将涉案回迁房过户至其名下的诉讼请求。判决生效后，王先生继续委托李律师向法院申请强制执行，最终顺利办到了房屋不动产权证。
裁 判 结 果
专业意见
随着旧城改造、更新城市建设进程的推进，回迁房的买卖也日益成为城市房屋买卖市场中的一种类型。特别是在一线城市商品房房价居高不下的背景下，逐渐有买家将购买目光转移到回迁房上。据了解，一方面回迁房的售价通常比同地段的一手商品房价格低接近20%-50%。此价格优势对于担心楼价高升迟迟无法上车的工薪阶层而言十分具有吸引力；另一方面购买回迁房的买家往往可以在支付少量房款的情况下优先收楼入住，再等待几年时间就可以办理相关的产权过户登记手续，届时再向卖家支付剩余的房款，这样的支付方式也缓解了买家的资金压力。
然而，回迁房价格优势的另一面往往是容易被忽略的购房风险。拆迁户作为卖家与买家签订买卖合同时，只是与拆迁单位签订了《房屋拆迁补偿协议》，并未取得回迁房的产权登记证明，购买的房屋产权不明晰对于买家来说风险很大。从合同的相对性来说，办理回迁房的过户手续应按一定的顺序进行，先由拆迁单位为卖家（即拆迁户）办证后再由卖家过户给买家，这中间历经的时间漫长，可能出现以下几种情况导致买家办证面临障碍：1、回迁房的买卖合同通常只是买卖双方私下签署，无法像市场化商品房买卖合同一样办理公证及房管局备案，双方的交易无法及时获得保护及公示效力；2、回迁房多数都是向私人购买，不像一手商品房那样卖家是有一定实力和信赖度的开发商，交易时间过长，可能存在卖家将房屋对外进行抵押，或因卖家涉及纠纷导致房屋被查封的状况发生；3、等待办证的时间跨度大很可能引发因房价大幅上涨，卖家反悔拒绝继续出售房屋的情况；4、如果在等待办证的过程中卖家一方过世，需要其继承人配合办理相关手续，只要有一个继承人不予配合，买家将无法办证；5、回迁房买卖合同签订后未顺利过户办证前，可能会出现因政府限购、限售政策改变导致合同继续履行存在障碍的风险等等。
显然，回迁房买卖对于买家而言将面临比购买一手房更大的交易风险，这其中的风险应如何尽量规避呢？首先，选择购买回迁房屋的买家在草拟合同以及签订合同的过程中可以要求卖家的家庭成员一同签署同意售房的声明书。其次，合同应就可能发生的风险问题作出较全面的约定，提高卖家的违约成本，既要保护购房者能顺利购入房屋，也要考虑到一旦出现重大履行障碍时，如何能最大程度降低购房者的损失。另外，买家应当在未顺利办理房屋产权证时，关注产权办理的相关进展，实时获取最新情况，以便及时维权。最后，买家在签订合同、入住房屋后，要细心留存房屋买卖合同、房屋交付书、实际使用房屋的相关凭证，以便日后发生争议时作为证据提供。
回迁房的买卖相较而言更加复杂和具有风险，必要的时候，买家可以委托专业的房产律师进行买卖合同的拟定和修改，以及对于买卖双方签署买卖合同的相关过程进行律师见证，尽量将自身的交易风险降到最低。
