买房因疫情未过户房屋被查封，买家还能拿到产权吗？

案件概述

案情简介：基本事实描述

2018年6月21日，杨先生作为买方与卖方及房产中介签订了一份《存量房买卖合同》，约定杨先生以225万元的价格购买一套位于佛山市南海区的商品房，并且按照合同的约定，于同日支付了25万元定金。后续的购房余款也按照合同约定的时间支付完毕。

由于杨先生在签订合同时尚不具备在佛山市限购区域内的购房资格，故双方在合同中明确备注：“1、卖家知情买家尚不具备购房资格，并同意买卖；2、双方约定在2020年3月30日前办理房产过户。”

2018年10月8日，买家杨先生与卖家签署《收楼确认书》，该房屋正式交付给杨先生居住使用，并在居住期间一直实际缴付该房屋产生的水、电、燃气、物业管理费等。

合同签订后，杨先生自2018年7月以后开始在佛山购买社保。后由于新冠疫情的影响，双方无法在原本约定的期限内办理房屋过户手续，杨先生于2020年3月17日才从湖北返回佛山，在结束14天隔离后与卖家和房产中介通过微信联系，对办理过户的事宜开始了具体的协商。

后在2020年5月杨先生得知：因严某与卖家之间产生了委托理财合同纠纷，严某向法院提出诉讼保全申请，导致上述杨先生已向卖家支付全部房款并实际入住，但还登记在卖家名下尚未办理过户登记的上述房屋被法院查封。

“我已经交齐全部房款，并已经住进去了啊！怎么还会被查封呢？”杨先生产生了这样的疑惑，但是面对房屋可能被法院执行拍卖的风险，杨先生还是找到了律师，咨询如何化解这份困境。

 

诉讼经过：重点依据论述

本所张艳明律师在向杨先生了解完基本情况后接受其委托，向查封房屋的法院提出了执行异议申请，遗憾的是，法院在未开庭的情况下，对本次执行异议做出了驳回的裁定，以杨先生在签订合同时不具备购房资格为由认定未办理过户登记是杨先生的自身原因，完全忽略了疫情所带来的客观不可抗力因素。

 

杨先生对于法院一纸裁定书直接驳回执行异议申请的结果难以接受，经过张律师的细致分析和耐心引导，杨先生决定继续委托张律师向法院提起执行异议之诉。

张律师在法庭上重点提出以下事实：

1、杨先生已于2018年6月21日与卖家签订了合法有效的书面买卖合同，远远早于法院查封该房产的时间2020年5月14日。

2、虽然卖家未与杨先生办理过户登记，但是早在2018年10月8日，卖家就已经向杨先生实际交付房屋，杨先生已办理收楼入住手续，合法占有房屋。

3、杨先生已经按合同约定在2018年7月2日前将所有购房款全部付清。

4、双方在合同约定于2020年3月20日前办理房屋过户登记手续，杨先生在2019年7月就已经具备购房资格，但因受新冠疫情的影响，杨先生无法从湖北返回广州，双方不得不推迟办理过户登记。杨先生严格遵守防疫规定，不能将未办理过户登记的原因归责于杨先生。

 

执行异议是指执行过程中，当事人、案外人对执行标的主张自己的权利所提出的不同意见。执行程序开始后，如果当事人、案外人（执行程序以外的人）认为所执行的标的自己有全部或部分的请求权，或认为执行可能影响自己的合法权益，可以向法院提出执行异议。

只有在执行终结前，执行法院对于案外人提出的书面异议申请作出裁定后，案外人才可以提起诉讼。

综上所述，杨先生对于执行法院对本次执行异议作出驳回的裁定可以依法提起执行异议之诉，并且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，法院应当支持杨先生提出的排除对上述房屋强制执行的诉讼请求。

 

争议焦点

杨先生对于房屋是否享有实体权利，该权利是否足以排除一审法院的强制执行？

 

法条列举

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第三百一十一条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条  对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;

(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

 

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

·裁·判·结·果·

律师专业分析

风险提示

本案在一审、二审法院公开审理后，查明了张律师提出的四项事实，认定本案情形符合法律所规定的可以排除执行的情形，判决杨先生获得胜诉。

从本案中相关举证情况来看，张律师所列举的本案四项重点事实一一获得印证。房屋买卖合同签订时间、房款给付时间、实际入住使用房屋时间均早于法院查封房屋时间，而且房屋未能办理过户的原因是由于新冠疫情防控等客观情况的出现，且杨先生保留了相关催促办理过户手续的原始证据。以上事实的完全符法定的的杨先生对房屋的相关权利能够排除执行的四种情形，所以最终法院支持了杨先生的诉讼请求。

买家签订购房合同后由于交易时间过长，未能及时办理产权过户登记手续，导致后续出现房屋被抵押给第三方或者由于卖家涉及其他纠纷房屋被法院查封等一系列风险的情况在房屋买卖市场中比比皆是。宏力律师就本案例相关情况给各位有购房意向者作出几点风险提示。

 

1.了解购房政策，明确过户时间

本案中杨先生在购买房屋时并不具备在佛山市限购区域内的购房资格，律师并不建议大家在此时去签订购房合同，因为这必将延长交易时间，买家支付完房款却因自身原因无法及时办理过户手续，房屋继续登记在卖家名下始终存在许多不可控风险。如果购房需求比较急迫，那么买家应当对于合同中约定的过户时间进行明确约定，本案中杨先生便是在签订合同时将过户时间约定在自己预估可以取得购房资格的时间之后，这对于后续发生纠纷后法院认定未能办理过户的原因归责中应当办理过户的时间的认定是十分重要的。

2.实际占有控制房屋至关重要

虽然我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。但是在交易过程中是否存在实际交付控制房屋这一事实也是至关重要的。本案中，杨先生是否于法院查封前对房屋“合法占有”对于最后结果起决定性作用。占有为对不动产的管理和支配，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”应以实际控制为标准。杨先生接受房屋钥匙并签署收楼通知书，也已经交付房屋物业管理费等，充分说明杨先生已经在法院查封前形成对房屋实际控制和管理。

3.保留原始证据是胜诉保障

本案为案外人执行异议之诉，买家要举证自己符合可以排除法院强制执行的法定情形，那么保存好原始证据在诉讼中提交法庭审核时十分关键的。本案中，争议的双方对于是否因杨先生自身原因未办理过户登记均进行了举证，而对方提交的录音属于视听资料，但却未向法院提供原始载体，最终未被法院采信。其次，在本案中，杨先生要以未办理登记生效的权力去对抗他人，法院必须严格审查案件事实是否满足上述的四个法定条件，对于购房合同的签订时间、房屋交付时间、支付房款的时间、具备购房资格的时间均是审查重点，倘若无法提供其中任何一项证据都将对案件结果造成影响。所以，保留好购房合同、支付凭证、交楼凭证等材料的原始证据对于万一出现争议时保证自己的合法权益，取得胜诉是重要保障。