法拍房到底有哪些坑？——记我所何雁英合伙人律师就法拍房热点问题接受大湾区财富通记者采访

有数据显示，2020年期间，全国范围内通过阿里拍卖平台进行交易的法拍房数量已经达到了29万套之多。近几年广州楼市也出现了越来越多的高价法拍房，此类现象说明了什么问题？是否可以理解为广州的法拍房市场特点在发生变化？

日前，广东宏力律师事务所何雁英合伙人律师接受大湾区财富通记者采访，就法拍房相关情况进行了解读，为大家带来法拍房知识的干货。

01、法拍房为何受到市场关注？

互联网发展将法拍房推向更广阔的市场

法拍房并非新兴事物，但随着现代互联网的飞速发展，让大家对法拍房的了解更加透明化。法拍房通过互联网平台公开竞价出售，大众足不出户，就能透过互联网知悉法拍房的所有信息，便利的竞买程序让普通人觉得离法拍房更近。此外，政府官方及自媒体宣传都成为了推动法拍房市场火爆的因素。

较低价格、安全的交易流程极具吸引力

受种种因素影响，法拍房价格通常都比同地段正常房屋的市场价低。目前法院的起拍价一般是拍卖房屋市场评估价的七折，若第一次拍卖不成功，第二次拍卖要再次降价，比如同地段三百万的房子，法拍房的价格有可能是两百四十万，足足省了五六十万。

法拍房的交易全程是由法院执行局进行把控，法院在拍卖时已经了解清楚房屋的基本情况并将情况公示到网上，信息详尽。在办理过户过程中，不需要卖家配合，法院出具裁定书、成交确认书和协助执行通知书即可单方办理。

广州市法拍房成交量呈上涨趋势

市场经济活跃，导致纠纷增加，如果败诉方无法履行合同义务，就可能存在拍卖其自有房屋偿债的现象。

受新冠疫情影响，导致很多企业或企业主遭受重大损失，很多企业已经资不抵债，只能通过拍卖房产还债。

02、法拍房与一般房屋买卖主要区别

# 依据的法律不同

法拍房的交易流程，主要是受《民事诉讼法》以及《拍卖法》规制，无需竞买方与卖方协商。

一般房屋买卖则按《民法典》相关规则，买卖双方通过平等协商，达成交易意向，再完成交易过户手续。

# 交易的平台不同

与一般的房屋买卖不同，法拍房有固定的交易平台，主要包括淘宝的司法拍卖、京东的司法拍卖、中国拍卖网等几个网站。平台将公示法拍房的拍卖信息，有意购房者根据需要参加竞拍。

近年来，法拍房不再强制性要求一次性付款，与一般的房屋买卖一样，大部分法拍房也可以进行按揭付款。

03、购买法拍房存在何种潜在风险？

从法律角度上而言，法拍房交易不存在风险。如前所述，法拍房的信息已经由法院委托拍卖交易平台公示，只不过是很多竞拍者没有相关的专业知识进行判断，导致法拍房交易的税费比自己预估的高，或者出现其他高额的费用，比如土地出让金。

曾委托何雁英律师的一位客户，通过拍卖受让了一套国有企业名下的住宅，当时拍卖的价格大概是一百多万，比市场便宜了五十万左右，但在交易过户的过程中发现，要缴纳四五十万的交易税费，以及六七十万的土地出让金，导致最后的总价，比市场价还高出五六十万。

实务中类似这种情况的不少，最主要的原因是很多购买人不清楚公司出售房产的税费的计算方式，以及国有企业名下房屋缴纳土地出让金的数额，因此导致判断出现误差。此外，竞拍者购买法拍房并办理完不动产权证，却因原业主赖着不走，导致入住不能的风险也很常见。

04、律师专业建议

#作为律师，很难在经济角度给予购买人建议，从积累的实务经验出发，建议大家如有购买法拍房的意向，要在购买前了解清楚房源的基本情况，有哪些因素会影响后期办证时的费用，产权人是自然人还是企业，因为两者的税费天差地别；了解房屋所在的土地情况，是否已缴纳土地出让金；了解房屋的来源，比如赠与所得的房屋再出售需要缴纳百分之二十的个人所得税；必要的时候，再了解一下物业费、水电费有没有结清；若是看中学区房的，还要考虑房子是否还带户口。最新居住权登记制度出台了，也要查看房屋是否存在居住权登记的情况。如果担心自己无法考虑全面，可以寻求专业的房产律师进行把关，从而避免发生遗漏导致损失。