购买未出证的回迁房，卖家中途毁约，买家能否拿回房屋产权？
购买未出证的回迁房，卖家却在办证后拒不配合转名，买家能否拿回房屋产权？宏力君通过分析以下这起回迁房买卖合同纠纷教您如何规避购买回迁房的常见风险。
案情回顾
2017年，关女士出于为儿子小刘先生置办婚房的初衷，在中介的介绍下，看中了一套位于广州市越秀区珠光街的回迁房。卖家因旧房屋拆迁于2011年与拆迁单位签订《回迁补偿协议》，根据该协议，卖家将2017年2月17日获得上述回迁房一套，卖家是回迁协议规定的上述回迁房及该房屋占有范围内的土地使用权和房地产的权利人。
因卖家久居国外，无时间回中国办理拆迁房屋回迁等事宜，故卖家于2015年1月经旧金山大使馆办理了经公证的《委托书》，授权其父亲作为其合法代理人，代其处理回迁房屋相关事宜及该回迁房屋往后的所有相关事宜。
关女士查阅了卖家父亲出具的上述授权资料后，双方就房屋买卖事宜进一步进行洽谈，并于2017年2月27日，关女士与卖家父亲签订《回迁房屋买卖交易协议》，约定关女士按照单价38200/平方米购买该回迁房屋。同日，关女士向卖家父亲支付定金36万元人民币，卖家父亲按约向关女士交付了该回迁房屋。
2019年8月26日，卖家取得该回迁房的《不动产权证书》，已经达到合同约定的将房屋过户给关女士的条件，但卖家却以各种理由推搪办理，拒绝继续出售该房屋。
心急如焚的关女士找到宏力律所的专业律师，将目前的困境告诉了宏力律师，希望律师为自己出谋献策，维护自己的合法权益。
案件难点
卖家在未取得回迁房屋产权证的情况下，对外签订的合同是否有效？
关女士在仅支付购房定金的情况下，卖家拒绝履行，关女士能否实现购房目的？
小刘先生没有在购房合同上作为买家签名，房屋最终能否过户至小刘先生名下？
重点提炼
接受了关女士的委托后，宏力律师随即对本案相关情况进行了分析，罗列了如下几项重点应对诉讼：
1、卖家父亲（代理人）向关女士出具的授权委托书中明确了卖家授权其父亲作为代理人办理“该回迁房屋往后的所有相关事宜“，根据上下文的解读及整体解释，该委托权限，是办理涉案房屋的回迁手续及产权证之外的其他委托事项，根据文义解释，该委托事项应当包括出售涉案房屋的权限等事项，故能认定该代理人属有权代理。卖家父亲（代理人）与关女士达成的协议对卖家即业主本人产生法律效力。
2、《回迁房屋买卖交易协议》法律性质及效力认定问题：虽然《回迁房屋买卖交易协议》约定卖家应于核发房地产权证十天内与关女士签署房屋买卖合同或网签合同，但《回迁房屋买卖交易协议》已经具备房屋买卖合同的主要条款，依据该协议，卖家负有交付房屋、协助办理产权过户手续的义务，关女士负有支付房屋价款的义务。故《回迁房屋买卖交易协议》属于房屋买卖合同，合同内容均为双方真实意思表示，并不存在无效的法定事由，合法有效。
3、卖家已经于2019年8月26日，取得该回迁房的《不动产权证书》，根据协议约定，卖家应当于可以依法转让登记之日起，十天内必须协助乙方办理房屋买卖交易过户或按揭所需一切手续。直至关女士委托宏力律师时，卖家已经逾期履行义务达两个多月。房屋目前在卖家名下，如果卖家再次把房屋出售过户给第三人或者出现恶意转移房产的行为，将会令关女士的损失扩大。
4、小刘先生虽并没直接在《回迁房屋买卖交易协议》上以买家名义签名，但根据该份协议里面约定，关女士有权要求出让方将该房屋登记在第三人名下，即买卖双方均明确在协议中设定了关女士有权要求卖家向第三人履行产权过户的义务。该约定经双方同意，并无变更合同主体，关女士有权继续依照合同约定要求卖家履行。
针对如上几点，宏力律师提出建议，应当迅速向法院提出诉讼，要求卖家协助关女士和小刘先生办理过户，并及时申请财产保全措施，查封该房屋，确保房屋不会被转移。
经过宏力律师不懈的坚持和凭借自身过硬的法律功底，最终法院支持了卖家协助关女士和小刘先生将房屋过户至小刘先生名下的诉讼请求，关女士的心头大石终于落下。
<< 裁判结果 >>
风险提示
随着旧城改造、更新城市建设进程的推进，回迁房的买卖也日益成为城市房屋买卖市场中的一种类型。特别是在一线城市商品房房价居高不下的背景下，逐渐有买家将购买目光转移到回迁房上。据了解，一方面回迁房的售价通常比同地段的一手商品房价格低接近20%-50%。此价格优势对于担心楼价高升迟迟无法上车的工薪阶层而言十分具有吸引力；另一方面购买回迁房的买家往往可以在支付少量房款的情况下优先收楼入住，再等待几年时间就可以办理相关的产权过户登记手续，届时再向卖家支付剩余的房款，这样的支付方式也缓解了买家的资金压力。
然而，回迁房价格优势的另一面往往是容易被忽略的购房风险。拆迁户作为卖家与买家签订买卖合同时，只是与拆迁单位签订了《房屋拆迁补偿协议》，并未取得回迁房的产权登记证明，购买的房屋产权不明晰对于买家来说风险很大。从合同的相对性来说，办理回迁房的过户手续应按一定的顺序进行，先由拆迁单位为卖家（即拆迁户）办证后再由卖家过户给买家，这中间历经的时间漫长，可能出现以下几种情况导致买家办证面临障碍：1、回迁房的买卖合同通常只是买卖双方私下签署，无法像市场化商品房买卖合同一样办理公证及房管局备案，双方的交易无法及时获得保护及公示效力；2、回迁房多数都是向私人购买，不像一手商品房那样卖家是有一定实力和信赖度的开发商，交易时间过长，可能存在卖家将房屋对外进行抵押，或因卖家涉及纠纷导致房屋被查封的状况发生；3、等待办证的时间跨度大很可能引发因房价大幅上涨，卖家反悔拒绝继续出售房屋的情况；4、如果在等待办证的过程中卖家一方过世，需要其继承人配合办理相关手续，只要有一个继承人不予配合，买家将无法办证；5、回迁房买卖合同签订后未顺利过户办证前，可能会出现因政府限购、限售政策改变导致合同继续履行存在障碍的风险等等。
显然，回迁房买卖对于买家而言将面临比购买一手房更大的交易风险，这其中的风险应如何尽量规避呢？首先，选择购买回迁房屋的买家在草拟合同以及签订合同的过程中可以要求卖家的家庭成员一同签署同意售房的声明书。其次，合同应就可能发生的风险问题作出较全面的约定，提高卖家的违约成本，既要保护购房者能顺利购入房屋，也要考虑到一旦出现重大履行障碍时，如何能最大程度降低购房者的损失。另外，买家应当在未顺利办理房屋产权证时，关注产权办理的相关进展，实时获取最新情况，以便及时维权。最后，买家在签订合同、入住房屋后，要细心留存房屋买卖合同、房屋交付书、实际使用房屋的相关凭证，以便日后发生争议时作为证据提供。
回迁房的买卖相较而言更加复杂和具有风险，必要的时候，买家可以委托专业的房产律师进行买卖合同的拟定和修改，以及对于买卖双方签署买卖合同的相关过程进行律师见证，尽量将自身的交易风险降到最低。
广东宏力律师事务所多年来专注处理房产法律问题，以实现天下购房者”安得广厦千万间“为理念，希望能为每位购房者在购房道路上保驾护航。
