买二手房一定要知道居住权，小心你的房子自己却住不了！｜广州房产律师

房产，是当前社会大众最为关注的焦点之一，作为广州比较早的房产律师事务所的宏力律师事务所一直非常关注广州房产有关法律行政等方面的动态发展，今年起施行的《民法典》首次提出了房屋“居住权”这一崭新的法律内容，如果你正准备买二手房，那么你一定要注意房屋是否设立居住权。

▋ 案例情况：

近日，长江日报报道了一则自《中华人民共和国民法典》颁布实施以来首例居住权执行案件。

妻子将房子赠与弟弟，许诺丈夫李先生仍可居住

2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。

2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。

2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。经查，这套房屋为许女士婚前财产。2016年11月，法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生未曾打扰。

妻弟将房子挂网上卖，李先生申请居住权强制执行

今年初，李先生发现自己住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房子被卖了以后影响自己继续居住，他连忙拿着判决书来到法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

1、居住权究竟是什么?

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

更重要的是，居住权具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。

2、居住权如何才能生效?

设定居住权的要求较为严格，一定需要使用书面形式进行定立，口头形式等其他形式定立的居住权是无效的。而且登记也是居住权的必要生效要件，凡设定了居住权但是没有经过登记的，也是无法生效的。

3、《民法典》关于“居住权”的规定：

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

不难看出，假如真的有人买了李先生家的这套房子，买家也是无法入住的。因为房屋上已经设定了居住权。

当我们购买二手房屋时，一定要查清楚房屋上是否登记了居住权，想知道自己购买的二手房屋是否已经设定了居住权可以到房屋登记机构查询。登记了居住权的房屋，很有可能当你买下之后却因为居住权的执行而无法入住!

并且需要注意的是，居住权是可以设定到居住权人死亡时才归于消灭的。如果居住权人没有死亡，就可以一直在该房屋里居住。所以购买二手房屋时一定要知道居住权，小心自己的房子自己住不了!