司法拍卖中，承租人的优先购买权与抵押权的成立时间前后无关
阅读提示：
1.有没有优先购买权；
2.其优先购买权性质是什么；
3.受侵害有何法律后果；
4.有无救济途径；
5.能否因此导致司法拍卖无效或者被撤销；
01裁判实例
裁判法院：最高人民法院
裁判案号：（2020）最高法执监171号
案件索引：韩某彪、环保材料公司执行监督案
02最高人民法院认为
关于二申诉人主张因其优先购买权受到侵害，案涉拍卖程序应予撤销的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条（民法典第726条）规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》）第二十二条（修正后第15条）规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”。
根据上述规定，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。
本案中，江苏高院（2017）苏执复96号执行裁定对案涉二申诉人的租赁合同进行了审查，并就其各自享有的租赁权与本案执行标的物上抵押权设立时间进行比较，认为：环保材料公司承租案涉房地产发生于抵押权设立之后，执行法院拍卖案涉抵押房地产时应对抵押权设立之后形成的租赁关系予以涤除，即环保材料公司不再享有租赁权及优先购买权；另一申诉人韩某彪与科技公司签订的《租赁合同》名为租赁，实为以租抵债，并未形成真实有效的租赁关系，故认定申诉人韩某彪对租赁标的物亦不享有租赁权及优先购买权。
如前所述，江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误。而该院在执行复议程序中审查认定韩某彪与科技公司签订租赁合同系实质上属于合同之债，不构成真实有效的租赁关系，亦超越了执行程序中对相关实体权益应进行形式审查的范畴，亦有不当。
那么，通过对租赁协议进行形式审查，在不否定二申诉人享有的租赁权及优先购买权的情况下，常州中院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由？
一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。
《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条（民法典第728条）规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使韩某彪、环保材料公司确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。
综上所述，江苏高院（2017）苏执复96号执行裁定适用法律有误，但实质处理结果并无不当，本院予以维持。申诉人韩某彪、环保材料公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。
02相关法律、司法解释
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第二十七条起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。
第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：
（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；
（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；
（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；
（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；
（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
