胜诉案例￤在什么情况下可以解除房屋买卖合同？

很多当事人会因为大意贸然与卖家签下合同，事后发现合同里暗藏玄机，尤其像房屋买卖一类的合同，涉及的标的额巨大，一不留神，损失就高达几百万，最近宏力律所就帮当事人处理了一个房屋买卖合同纠纷的案子。
我们的当事人叶女士在2017年与“代理人”江先生签订了《广州市房屋买卖合同》，并支付了购房款，叶女士想让开发商配合办理过户手续，开发商却拒绝追认这份房屋买卖合同，在宏力律所谢律师的帮助下，叶女士顺利解除涉案合同并向其追回了购房款，保障了叶女士的合法权益，其精湛的专业房产法律水平得到了当事人的高度评价，下面小编来简单跟大家介绍一下案件大致情况。

基本案情
2017年9月12日，被告江先生以x华公司的名义与原告叶女士签订《广州市商品房买卖合同》，约定以2248450元购买涉案房屋，江先生应至迟在合同签订第90天到房地产登记机构为叶小姐办妥房产转移登记手续，合同签订后叶女士支付了购房款200万元，江先生将涉案房屋交给了叶女士占有使用，但江先生未能按期将房屋产权过户，查明发现涉案房屋所在项目所有权属于x华公司，原来x华公司委托江先生在期限内代为办理包括涉案房屋在内的17套房屋转移到x华公司名下的产权权属手续，双方的协议书约定乙方促成的第三方需要与甲方签《房屋买卖合同》，否则买卖无效。
而在叶女士与江先生签订的《广州市房屋买卖合同》上却并未见x华公司的盖章，x华公司也未收到江先生交回的购房款，江先生主张x华公司是收到了以自己名义支付的部分购房款15万元，并且主张自己只是名义上的代理人，涉案房产的房款包括签订的房屋买卖合同均由实际代理人叶先生使用和保管，认为叶女士应向叶先生主张权利。

案件的争议的焦点是被告江先生是否为无权代理？是否应该承担赔偿责任？
涉案房产的权利人为罡华公司，被告以x华公司的名义与原告签订涉案合同，x华公司明确其未授权被告出售涉案房产，被告与x华公司签订的《协议书》及《协议续期书》亦未委托被告出售涉案房产，被告不是涉案房产的权属人，又未取得权利人罡华公司的授权，其出售涉案房产，签订涉案的《广州市商品房买卖合同》的行为事后未得到x华公司的追认，构成无权代理。
《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定:....行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其收到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定: ....出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，涉案合同已不具备继续履行的条件，原告主张解除该合同，并主张损害赔偿符合上述法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，原告据此要求江鸿彬返还涉案购房款200万元合法合理。
根据合同的相对性原理，江先生是房屋买卖合同中甲方的唯一的签字方，作为涉案合同的相对方亦应依法承担上述责任，被告认为原告应向叶先生主张权利的抗辩意见没有事实和法律依据。

最终在宏力律所谢律师的努力下，法院支持了叶女士要求解除与江先生签订的房屋买卖合同，返还购房款200万以及赔偿其损失的诉讼请求。
回顾整个案件，叶小姐在没有和x华公司核实的情况下直接向江先生支付了涉案的200万元款项行为是相当冒险的，法院在审查过程中也会认为作为买家未尽到审慎审查义务，减少赔偿的数额。
所以宏力律师提醒各位买家，在进行交易的过程中一定要了解房屋的权属状况，与你签订房屋买卖合同的卖家是否是房屋产权人，交易房屋是否存在限制过户的情形，例如查封、抵押等等，若想规避风险，可以及时咨询专业房产律师。

核心法条
1.《中华人民共和国民法总则》
第一百七十一条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。