相邻通行权能成为转让的标的吗？
邻地通行关系是日常生活里最常见的一种相邻关系。本期通过专家观点、案例和相关法条对相邻通行纠纷的内容作出解析。
1.因邻地通行等引起的相邻关系
（1）因通行引起的相邻关系的含义
《物权法》第87条调整的相邻关系是指，由于地理条件的限制，一方必须利用相邻一方所有或者使用的土地，取得通行等便利。譬如，一方的土地或者房屋被他方的土地或者房屋所包围，必须从相邻一方的土地上或者院内道路上经过。类似的情况还包括，一方必须利用相邻一方的走廊、涵洞、隧道通行。利用邻地的原因虽有所不同，但其性质与相邻通行权是一样的。本条所称“必须”，是指一方权利的行使须以利用相邻一方的土地为条件，若不利用相邻一方的土地，就无法行使自己的民事权利，影响自己正常的生产或者生活。本条所称“土地”，是指开发、使用的土地和未开发、使用的土地，包括城镇用地、农田、农村宅基地、林地、草地、山岭以及其他土地。本条所称“提供必要的便利”，是指不动产权利人为相邻权利人从自己的土地通行创造条件，使其相邻权能够得以实现。譬如，留出能够使其正常出入的通道，不得在通道上设置障碍或者进行封堵，造成相邻权利人通行困难，甚至无路可走。
（2）邻地通行权的特点
与本法第八十八条规定的临时使用邻地关系相比，邻地通行权有三个特点：第一，邻地通行权一般是长期的，对途经之处不发生固定、全面的占有，仅是路过性质。临时使用邻地关系往往是因建筑施工、修缮房屋、铺设管道等工程的需要，临时使用一定时间的不动产权利人的土地；第二，邻地通行权一般不用订立合同，而临时使用邻地关系往往事先由相邻双方订立合同，约定使用邻地的范围、期限和违约条件等，用完后及时撤出；第三，行使邻地通行权一般是无偿的，除非给不动产权利人造成损失，相邻权利人不用付费，而在临时使用邻地关系中，违约的相邻权利人要承担违约责任，但不得因此剥夺相邻权利人的相邻权。
（3）对邻地通行权的限制
作为权利的延伸，相邻权利人应将其权利限制在合理的范围内。一是通过邻地时，应当选择最为经济合理的路线。有老路的走老路，相邻权利人不得任意拓宽；没有老路可走的，新设通道应以能够通行为限。如果是季节性通过邻地，可不留固定的道路。二是注意保护邻地上的财产。从邻地上通行时，应当小心谨慎，不得践踏青苗或毁损地上附着物。三是因客观环境发生变化可以改道通行时，应改由其他更为经济的线路通行。四是因通行等给不动产权利人造成损失的，应予赔偿。譬如，相邻权利人驾驶拖拉机在邻地上通行时轧坏了地里的庄稼，从不动产权利人院内通行时弄坏了院内的东西，应当依据本章第九十二条的规定给予补偿。
（摘自《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年3月出版）
2.相邻必要通行权的成立要件
（1）土地与公共道路无适宜的联络。其中，绝对不通公路的土地称为袋地，通行困难的土地称为准袋地。土地与公路无适宜的联络，包括三种情形：一是土地四周皆不通公路（袋地）；二是土地与公共道路之间高低悬殊，不能直达公共道路（准袋地）；三是虽有他道可通公路，但需要的费用过大、具有危险或十分不便（准袋地）。例如，须爬越危崖，航经湍流（准袋地）等。此三类情形的发生，无论出于天灾（自然因素）或人力，系暂时的还是具有继续性，均非所问。
（2）须为土地通常的利用所必要，即邻地通行权的行使，须是为了土地的通常的利用所必要。判断是否系土地的通常的利用所必要，除应考虑土地的位置、面积、形状、地势等因素外，还应考虑土地的用途。如被围绕地虽有田埂可以出入，但还须考虑肥料与收获物的搬运有无困难等；另外，对于土地用途的考虑，应以合法的利用为限，如将土地作违法使用，则当然不得主张必要通行权。
（3）须非土地所有人或利用人的任意行为所致。土地与公路无适宜的联络系因土地所有人或利用人的任意行为所致者，该土地所有人或利用人不得主张必要通行权。例如，土地所有人或利用人任意破坏原有的桥梁、渡口、堤坝、通道、道路，抛弃邻地上的原有的其他通行权而致土地与公路无适当的通路者，即不得主张通行权。
具备上列要件，土地所有人或利用人即可通行周围地以至公路。于必要时，通行权人还可开设道路。唯无论采取何种方式通至公路，通行权人均应选择对周围地损害最小的处所和方法为之；同时，为了平衡通行权人与周围地所有人或利用人之间的利益关系，贯彻民法公平正义与对等正义观念，通行权人因通行或开设道路致周围地于损害时，应支付补偿金。
（摘自《物权法》，梁慧星、陈华彬著，法律出版社2010年9月出版）
基本案情
1966年3月17日，原告屠福某的父亲屠珠某与滕菊某签订了一份房屋买卖契约，约定屠珠某向滕菊某购买坐落于余姚市泗门镇泗北村的房屋一套。在该买卖契约中注明：“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”。屠珠某去世后，该房屋归原告所有。原告的东邻为被告王义某。1991年2月24日，原告与被告签订协议书一份，该协议书约定“现因屋前有惠明两间房屋，现经协商，如惠明房屋出卖，应有福某归买，但归买后要拆除，福某道地按原住房对出8公尺，义某、福某出入行路各人朝南过东，福某房屋买进后拆除”。1991年后，原告的户籍已经不在余姚市泗门镇泗北村。1994年5月31日，原告取得了集体土地建设用地使用证。1997年3月份，被告购买了徐渭某的房子，并向当时的村集体组织缴纳费用400元。2000年，被告在原属徐渭某房屋的后墙处打起了围墙。2006年11月14日，被告取得了集体土地建设用地使用证。2009年10月份，原、被告双方发生纠纷，被告从自己的院子内用障碍物将原告原向东出行的门堵住。该纠纷经泗北村、泗门镇有关组织多次调解无果。屠福某向法院起诉，要求：1、王义某排除屠福某东大门口的障碍物，确保屠福某出入行路通畅；2、.被告拆除围墙，被告围墙内土地供原、被告共同使用。
另查明：原告屠福某的父亲屠珠某1966年向滕菊某购买房屋时，西面是一条水沟，向西无法出行。后因泗北村的规划和发展，该房屋西面的水沟现已填上，并成为了泗北村内的公共道路。1999年，泗北村村民委员会将原告的出行路线调整为向西、向南出入。
原告屠福炎提供了以下证据：
1.1966年3月17日房屋买卖契约1份，用于证明原告屠福炎享有父亲祖传房屋两间半，出入行路朝东，往南畅通无阻的事实。
2.1991年2月24日协议书1份，用于证明被告王义炎违约向徐渭明购买房屋，使矛盾埋下了种子的事实。
3.原告屠福炎的土地使用证1份、照片6张，共同用于证明被告王义炎使用的围墙挡住了原告晒场的事实。
4.证人杨水淼出具的“撤回先前证明的说明”1份，用于证明证人杨水淼已经撤回了被告王义炎提供的第3组证据中杨水淼的证明的事实。
被告王义炎辩称：原告屠福炎小屋东首确有一扇门，在几十年以前确有出入，因为那时被告房屋东首有出路，而原告小屋西首有条2米宽的沟，没有出入。但是随着村里的发展，十几年以前，被告的东首已无出入口，也要向西南首出入。原告西首的沟已经填成了马路，并且在西南首开了墙门供其出入，行路通畅。现原告已将其房屋出租给他人，并且东首的门已无实际作用而长期不用。被告考虑到双方安全，将原告所谓的“出路”用砖砌墙，这事也得到村委的认同。村委也认为时过境迁，村里已经作出新的规划，原告从自己家的西南首出入更为方便畅通，有利于原、被告两家的共同人身财产安全。如果原告从东首出入，不仅侵犯了被告的私有财产，造成了被告及家人生活上的不方便和不安全，原告自身也是不方便的。被告购买徐渭明的房屋确系双方自愿，且已经通知原告，并经村委会同意，且原告在1991年前已经不是本村村民，无权购买本村房屋。因此，该地块使用权归被告享有，原告无权共同使用。
被告王义炎提供了以下证据：
1.泗门镇泗北村村民委员会的情况说明1份，用于证明当地村委认为原告屠福炎已经有西南出入行路，被告王义炎购买徐渭明的房屋是经过村委会准许，被告可将原告东首间门砌墙堵住的事实。
2.照片13张，用于证明原告屠福炎房屋已经有西南出入行路，并更为方便，被告王义炎没有妨碍原告出入行路的事实。
3.证人杨水淼的证明1份、村里的收据1份，共同用于证明被告王义炎购买徐渭明的房屋，已经征求了原告的意见，并且经过村里同意的事实。
4.泗门镇泗北村村民委员会2010年7月27日的证明1份，用于证明原告屠福炎现在的出入是朝西南，1991年原告的户籍已经不在该村的事实。
5.被告王义炎的土地使用证1份，用于证明被告的土地使用范围的事实。
【裁判要旨】
一、买卖合同中，买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利。如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定，买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属。
二、出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人得拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。
分析：
在本案中，原告屠福某的父亲屠珠某生前于1966年向滕菊某购买房屋时，受让的客体应当是双方当事人约定的四址分明的、出让人滕菊某享有完全处分权的房屋所有权及相应土地使用权。滕菊某对于该房屋及相应四址分明的土地使用权之外的其他土地，客观上是不享有宅基地使用权和集体建设用地使用权的。因此原告的父亲屠珠某，也不可能通过与滕菊某签订的买卖合同，而取得滕菊某享有处分权之外的其他土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权的。
虽然屠珠某与滕菊某在买卖合同中载明了房屋“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”，但是该约定只是屠珠某与滕菊某之间的约定，对第三人没有约束力。作为该房屋的相关权利人，包括滕菊某、屠珠某以及本案原告屠福某，在一定条件下，可以向东、向南出行，并非是基于对向东、向南土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权，而是基于民事法律规范的基本原理之一——相邻关系。所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。具体到本案，由于滕菊某出卖给屠珠某房屋时，该房屋的西面是一条水沟，该房屋的权利人向西无法出行，根据当时的情况只能向东、向南出行，因此其东邻的有关权利人就应当允许其向东出行。即使原告的父亲屠珠某与滕菊某当时签订的买卖合同中没有载明“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”的约定条款，原告的父亲根据相邻关系之原理，不仅可以，而且只能向东、向南出行并使用公共道地，但是这并不意味着原告的父亲就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。
原、被告双方于1991年2月24日签订的协议书中，虽然也涉及到了原告向东、向南出行的问题，但原告向东、向南出行的原因和基础与原告父亲生前享有向东、向南出行的原因和基础是一致的。因此，原告可以向东、向南出行，也不意味着原告就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。事实上，对于农村每一户宅基地使用权人，作为排他使用的空间只能是相关使用权证中确定的四址范围内的土地。对于该宅基地范围之外的出行路线，应当是遵从当地有关组织的道路规划和统一安排。有关的组织，根据当地的社会发展及客观现实，也有权适时作出相应的调整，相关的权利人也有义务遵守调整后的道路规划和出行安排。本案中，随着泗北村的发展变化，原告房屋西面的水沟现在已经填平，泗北村村民委员会也已经于1999年将原告的出行路线调整为向西、向南出行，原告宅基地的西南方向现在也已经安装了大门，出了该大门就是村里的街道。因此，原告现在从自己的西南方向大门出入，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的使用和生活。从相邻关系的角度考虑，由于前所述及的原告现在已经拥有了方便的出行线路，因此原告现在从被告的宅基地内通过不仅不是必须的，而且对于原、被告双方的使用和生活都是不利的，也是不方便的。综上，原告的诉讼请求，没有法律依据，得不到支持。
《中华人民共和国物权法》
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知
100.一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。
101.对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。
