没购房资格：钱交齐了房子拿不到，银行催还贷，还被卖家起诉……

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和很多不具备当地购房资格的情侣一样，孙女士（化名）和男友想在佛山买套婚房，但不太了解当地的行情和购房政策。正在踌躇之际，遇到了某中介公司的施姓中介，该中介人员信誓旦旦地称只要交钱，就不用愁没购房资格，申请贷款、办理过户等都能搞掂……

施某摆出一副只要思维不滑坡，办法总比困难多的态度，声称只要给六万块，购房资格就不是问题，按揭过户都可以解决了，眼见施某如此自信地拍胸脯，毫无经验的孙女士和男友选择听信了施某的说辞。

看好了房，签订了买卖合同，交了中介费3万5千元、首期款37万、委托施某搞定购房资格费用定金2万后，在施某的张罗下，买卖双方办好了按揭手续。更加诡异的是，在双方都没钱为涉案房屋涂销抵押、房屋未过户至买家名下的情况下，经按揭担保公司担保以及相关人员沟通，贷款银行就将按揭款137万直接发放到业主银行账户，至此购房款已全额支付给卖方，并且其中的100万已由卖方拿来办理涂销抵押。

万事俱备，只欠东风。始料未及的是，在买卖双方约定办理房屋过户前，施中介告知他们，因为购房资格没搞定，所以房子暂时过不了户。至此，整个过程下来，出现了房子没过户，买家付的首期款以及银行发放的贷款已到了卖家账上（其中100万已由卖家拿去涂销抵押，另外的几十万被银行冻结），而孙女士不仅没拿到房子，还要开始按月偿还银行贷款，所谓“钱房两空”。

屋漏偏逢连夜雨，不但购房款付齐、房子拿不到，银行又催还贷，业主还把孙女士起诉到法院，要求解除双方之间的买卖合同并赔偿违约金。

陷入四面楚歌里的孙女士找到宏力律师，希望能帮助他们解决这个错综复杂的难题。

接受委托后，宏力律师先与孙女士确认其是否还想继续购买这套房子，孙女士明确表示不想再要这套房子了。鉴于此，宏力律师为孙女士制定了起诉业主、中介公司、施姓中介个人、按揭公司，要求解除合同、退还购房款及利息，并赔偿全部损失的诉讼方案。

法院将业主起诉孙女士的案件和孙女士提起的诉讼合并审理，经过庭上诉讼参与各方四个多小时的反复沟通与磋商，各方都表示愿意承担了一部分责任，但始作甬者施姓中介却只愿意退还其收取的2万元办购房资格的定金，此外，不愿再承担任何赔偿责任。

在这种情况下宏力律师当即建议孙女士撤回对施姓中介的起诉，以便于其他各方达成了解除合同的一致意见，并由法院出具了调解书。同时，针对施姓中介的违法行为，宏力律师建议孙女士报警，以追究其涉嫌诈骗、伪造国家机关证件等刑事责任。

施姓中介在被公安机关传唤到派出所后，随即向孙女士男友表示能不能先私下谈一谈，在宏力律师向其讲明事实利弊以及可能产生的法律后果后，该中介从原来的嚣张跋扈转而变成诉称自身家境不好、无力承担赔偿责任。最终，该中介同意向孙女士适当赔偿，并真诚向其表示歉意。

在宏力律师的帮助下，这个因购房中的不慎选择而引起的复杂问题，以最小的、能接受的代价得以解决。

在限购政策的调控下，购房合同如果违反了限购令的规定，合同往往陷于无法履行的境地。购房者既拿不到想要的房子，又要承担因违约而造成的损失。因此抱有侥幸心理的购房者一定要三思而后行，万不可冒然行事。

对于买房者来说，尽量在具备合法购房资格的前提下，去挑选房源并签订合同等书面材料，不可存在侥幸心理。特别对于购房资格，类似“上面有人”、“内线”、“有关系”、“花钱就能买通/摆平”等说辞，都不要相信，因为一旦出现如上述案件中的问题，最大的受损者肯定还是购房者自身，其不仅得不到购房资格还会失去购房时机，也可能会被卖房者索要违约金。

上述案件中卖家冒的风险也比较大，没有查清买家的购房资格就收了钱，最后还需重新贷款才能退回购房款，在现时房价向下波动的情况下，再次出售涉案房屋只能以更低的价格卖出去。

本案中买卖双方陷入如此被动局面的重要原因是在房屋未涂销抵押和未过户到买家名下的情况下，银行贷款就已经发放给了卖家（即使是法官也表示这种情况在以往是见所未见的）。而买家还需每个月按期还款给银行。即使起诉卖家，等到卖家将房子拍卖了再来还银行贷款，可能需要拖到很久才能了断；而这段时间的银行利息仍要支付，损失可能会越来越大，这个损失最后能否由卖家承担也不好说，毕竟卖家在交易过程中并无过错。

对于上述案件中的这类罪魁祸首，某些“黑心”中介人员，一旦遇上，买房者一定要保持警惕，要保留相关证据，如果因为选择不慎陷入僵局，及时向中介协会、监管部门、公安部门等相关部门举报，以便维护自身的正当权益。此外，买房者也可以委托宏力律师向相关人员追究其法律责任。

主办律师：何雁英律师、黄单律师