非集体成员购买宅基地，二十载后诉过户获胜诉
发布时间：2018-08-21 点击数：1112
案号：（2015）穗越法民三初字第1671号
经办律师：吴凯律师，马安好实习律师
办案结果：判决支持了宏力律师要求对方将宅基地的产权过户登记在我方当事人名下的诉讼请求
一、 案情简介
甲系广州市天河区某村村民，乙系该村集体经济成员，甲与乙并非同一村集体经济成员。1988年2月，双方签订《房屋买卖契约》，内容为乙将其宅基地转让给甲，次日该协议经白云区公证处公证。乙在3月初收到房屋的首款后便交付房屋给甲使用，3月底收到首款后出具了房款收齐字样的收据。甲入住以来，乙一直未按照合同约定为甲办理房屋产权过户手续。因此，甲委托宏力律师为其提供一审法律服务。
二、 代理结果
法院经审理，认为宅基地已变更为国有性质，交易障碍已消除，具备过户条件。因此判决对方在限期内将涉案房屋过户至我方当事人名下，诉讼费由对方承担。
三、 诉讼策略
宏力律师接受甲委托后，迅速了解案件事实，在对法律依据深入剖析后，吴律师团队认为我方当事人要求对方办理过户手续的诉讼请求有理有据，理应得到法院的支持。理由如下：
（一）根据法律相关规定，甲与乙系非同村集体经济成员，双方签订的宅基地买卖合同可认定为无效。
根据物权法和土地管理法的相关规定，宅基地使用权是特殊的用益物权，它是国家为了保障农民利益和农村资源稳定而赋予农民的具有社会福利和社会保障性质的一项权利。宅基地使用权的权利人只能是农村中本集体经济组织的成员，宅基地使用权人依法享有长期占有、使用的权利，不允许将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋向本集体经济组织之外的人转让，只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。
因此，甲不是本村集体成员，双方签订的合同可认定为无效，甲无法取得宅基地的使用权。
（二）但集体土地性质变为国有土地的，司法实践中双方签订的宅基地买卖合同可认定为有效。
宏力律师通过查阅档案得知，涉案宅基地已在2015年7月登记于乙名下，土地性质已从集体变为国有。对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题，宏力律师查阅了关于对该类合同的最高院司法解释和大量司法实践中法院的判决，最高院规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效，实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出了判决。
因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的，农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的，农民支付的相关费用很少，被认为是国家给予农民的一项福利政策，因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变，不属于集体经济组织所有了，该专有性和独享性也就不复存在了，制约合同无效的根本问题已经解决了，因此应该允许自由交易，所以也不能认定该买卖行为是无效的。
2015年10月19日，宏力律师通过论证双方合同为有效合同的辩护意见得到了法院的支持，法院认可双方交易障碍已消除，在合同有效的前提下，双方均应履约进行产权转移。最终宏力律师为我方当事人成功达到了其诉讼目的。（本文人名均为化名）
附：2015年10月20日，当事人为庆祝案件胜诉和感谢宏力律师的辛勤付出赠送水果。
经办律师：吴凯律师，马安好实习律师
办案结果：判决支持了宏力律师要求对方将宅基地的产权过户登记在我方当事人名下的诉讼请求
一、 案情简介
甲系广州市天河区某村村民，乙系该村集体经济成员，甲与乙并非同一村集体经济成员。1988年2月，双方签订《房屋买卖契约》，内容为乙将其宅基地转让给甲，次日该协议经白云区公证处公证。乙在3月初收到房屋的首款后便交付房屋给甲使用，3月底收到首款后出具了房款收齐字样的收据。甲入住以来，乙一直未按照合同约定为甲办理房屋产权过户手续。因此，甲委托宏力律师为其提供一审法律服务。
二、 代理结果
法院经审理，认为宅基地已变更为国有性质，交易障碍已消除，具备过户条件。因此判决对方在限期内将涉案房屋过户至我方当事人名下，诉讼费由对方承担。
三、 诉讼策略
宏力律师接受甲委托后，迅速了解案件事实，在对法律依据深入剖析后，吴律师团队认为我方当事人要求对方办理过户手续的诉讼请求有理有据，理应得到法院的支持。理由如下：
（一）根据法律相关规定，甲与乙系非同村集体经济成员，双方签订的宅基地买卖合同可认定为无效。
根据物权法和土地管理法的相关规定，宅基地使用权是特殊的用益物权，它是国家为了保障农民利益和农村资源稳定而赋予农民的具有社会福利和社会保障性质的一项权利。宅基地使用权的权利人只能是农村中本集体经济组织的成员，宅基地使用权人依法享有长期占有、使用的权利，不允许将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋向本集体经济组织之外的人转让，只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。
因此，甲不是本村集体成员，双方签订的合同可认定为无效，甲无法取得宅基地的使用权。
（二）但集体土地性质变为国有土地的，司法实践中双方签订的宅基地买卖合同可认定为有效。
宏力律师通过查阅档案得知，涉案宅基地已在2015年7月登记于乙名下，土地性质已从集体变为国有。对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题，宏力律师查阅了关于对该类合同的最高院司法解释和大量司法实践中法院的判决，最高院规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效，实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出了判决。
因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的，农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的，农民支付的相关费用很少，被认为是国家给予农民的一项福利政策，因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变，不属于集体经济组织所有了，该专有性和独享性也就不复存在了，制约合同无效的根本问题已经解决了，因此应该允许自由交易，所以也不能认定该买卖行为是无效的。
2015年10月19日，宏力律师通过论证双方合同为有效合同的辩护意见得到了法院的支持，法院认可双方交易障碍已消除，在合同有效的前提下，双方均应履约进行产权转移。最终宏力律师为我方当事人成功达到了其诉讼目的。（本文人名均为化名）
附：2015年10月20日，当事人为庆祝案件胜诉和感谢宏力律师的辛勤付出赠送水果。
