二审改判，当事人赔偿金额大降九成
发布时间：2018-08-21 点击数：1054
案号：（2015）穗中法民五终字第2458号
经办律师：；吕传文律师、吴凯律师
办案结果：将赔偿经济损失的标准从每月26484元降至每月2976元
一、案件简述
2007年，A所将将其代管的房屋一至三层出租给甲，租期从2007年4月-2012年3月，后双方约定将租期延长至2012年12月。随后，在未经A所的同意的情况下，甲将此租赁房屋转租给乙，乙又转租给丙，转租期限约至2014年9月。甲的租期届满后，甲将出租房屋二三层交还给A所，因出租房屋首层被丙占用，甲无法交还。A所于2012年9月对出租房屋进行对外招租，中标人因A所未将首层交付其使用而拒交租金，于是A所将甲诉至法院，要求其腾房并以中标人的租金标准(三层每月26484元)赔偿经济损失。
二、宏力律师诉讼策略
宏力律师接受委托，立即研究案情，针对本案案情作出以下建议：
首先，甲应腾退交还出租房屋首层。
由于甲在未征得A所的同意下便擅自转租给次承租人乙，而乙又转租给再次承租人丙，且租期远超于承租期限。根据法律规定，甲与A所之间的租赁期限届满时，A所与甲未及时续约，且未发出解除合同的情况下，双方成立不定期租赁关系。甲未能及时腾退出租房屋首层，属违约行为，应承担违约责任。
其次，赔偿经济损失不应以整体面积的中标租金标准计算。
甲已向A所交还出租房屋的二三层，中标人也已实际占有、使用，该部分损失由甲承担明显不合法理；此外，甲与A所之间的关系由定期租赁合同转为不定期租金合同关系，甲占用房屋的使用费标准应以原租赁合同租金标准计算，而不应以中标租金标准。
三、代理结果
一审法院判决甲以整体面积的中标租金标准（每月26484元）赔偿经济损失。但宏力律师提起上诉后，二审过程中宏力律师就是否已经交还二、三层，以及赔偿标准是按原合同约定租金还是A所招标确定租金标准计算等焦点问题据理力争，最终二审法院在上述问题上支持了宏力律师的观点，一审判决被改判，赔偿标准降至每月2976元。
四、宏力律师办案总结
本案法律关系较为简单，但其中的涉及的房屋转租法律问题应予以重视：
一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
结合本案，甲作为承租人，将承租房屋转租给乙，乙再次转租给丙，依法应当取得出租人的同意，由于甲未经出租人同意擅自转租，出租人就有权通知甲解除房屋租赁合同或者认定转租无效。出租人未在法定期限内通知甲解除合同，那么出租人即丧失解除权，其无权再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，房屋租赁合同对双方仍然具有法律效力。这对于降低赔偿经济损失起到了很好的作用。
二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定；转租期限超过剩余期限的，超过部分约定无效。
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。
结合本案，乙作为三房东与丙订立了转租合同期限，已超过其与二房东的租赁期限。但由于甲转租时未经出租人A所明确同意，导致转租合同效力待定。但A所未在法定期限内通知甲解除房屋租赁合同，此时，转租合同是成立的。 但乙与丙之间对于超出甲与乙之间约定的租赁期限部分无效。
律师提醒，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人，应查明原商铺租赁合同的有效期限，只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承租人的使用者的权利将得不到保障。不过，如果因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的，次承租人可以根据转租合同的约定，要求转租人赔偿损失。
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经办律师：；吕传文律师、吴凯律师
办案结果：将赔偿经济损失的标准从每月26484元降至每月2976元
一、案件简述
2007年，A所将将其代管的房屋一至三层出租给甲，租期从2007年4月-2012年3月，后双方约定将租期延长至2012年12月。随后，在未经A所的同意的情况下，甲将此租赁房屋转租给乙，乙又转租给丙，转租期限约至2014年9月。甲的租期届满后，甲将出租房屋二三层交还给A所，因出租房屋首层被丙占用，甲无法交还。A所于2012年9月对出租房屋进行对外招租，中标人因A所未将首层交付其使用而拒交租金，于是A所将甲诉至法院，要求其腾房并以中标人的租金标准(三层每月26484元)赔偿经济损失。
二、宏力律师诉讼策略
宏力律师接受委托，立即研究案情，针对本案案情作出以下建议：
首先，甲应腾退交还出租房屋首层。
由于甲在未征得A所的同意下便擅自转租给次承租人乙，而乙又转租给再次承租人丙，且租期远超于承租期限。根据法律规定，甲与A所之间的租赁期限届满时，A所与甲未及时续约，且未发出解除合同的情况下，双方成立不定期租赁关系。甲未能及时腾退出租房屋首层，属违约行为，应承担违约责任。
其次，赔偿经济损失不应以整体面积的中标租金标准计算。
甲已向A所交还出租房屋的二三层，中标人也已实际占有、使用，该部分损失由甲承担明显不合法理；此外，甲与A所之间的关系由定期租赁合同转为不定期租金合同关系，甲占用房屋的使用费标准应以原租赁合同租金标准计算，而不应以中标租金标准。
三、代理结果
一审法院判决甲以整体面积的中标租金标准（每月26484元）赔偿经济损失。但宏力律师提起上诉后，二审过程中宏力律师就是否已经交还二、三层，以及赔偿标准是按原合同约定租金还是A所招标确定租金标准计算等焦点问题据理力争，最终二审法院在上述问题上支持了宏力律师的观点，一审判决被改判，赔偿标准降至每月2976元。
四、宏力律师办案总结
本案法律关系较为简单，但其中的涉及的房屋转租法律问题应予以重视：
一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
结合本案，甲作为承租人，将承租房屋转租给乙，乙再次转租给丙，依法应当取得出租人的同意，由于甲未经出租人同意擅自转租，出租人就有权通知甲解除房屋租赁合同或者认定转租无效。出租人未在法定期限内通知甲解除合同，那么出租人即丧失解除权，其无权再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，房屋租赁合同对双方仍然具有法律效力。这对于降低赔偿经济损失起到了很好的作用。
二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定；转租期限超过剩余期限的，超过部分约定无效。
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。
结合本案，乙作为三房东与丙订立了转租合同期限，已超过其与二房东的租赁期限。但由于甲转租时未经出租人A所明确同意，导致转租合同效力待定。但A所未在法定期限内通知甲解除房屋租赁合同，此时，转租合同是成立的。 但乙与丙之间对于超出甲与乙之间约定的租赁期限部分无效。
律师提醒，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人，应查明原商铺租赁合同的有效期限，只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承租人的使用者的权利将得不到保障。不过，如果因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的，次承租人可以根据转租合同的约定，要求转租人赔偿损失。
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