丈夫私自转移房产，妻子起诉合同无效获支持
发布时间：2018-08-21 点击数：862
案号：2014穗海法民三初字第996号
经办律师：黄树豪律师、吕传文律师
一、案情介绍
黄女士与丈夫陈某均是二婚，2011年丈夫私下将婚姻期间购买（登记在丈夫一人名下）的房产50%份额，通过“买卖”方式转移给了其与前妻生育的儿子陈某某，并在2013年办妥过户手续。2014年初，黄女士才得知这一情况，认为房产是夫妻共同财产，房管部门不应当在自己不知情情况下办理转移登记手续，其行为损害了自身的合法权益。于是黄女士委托律师起诉房管局，要求撤销转移登记。法院审理后认为房屋登记部门办理过户手续合法，据此驳回了黄女士的行政诉讼请求。之后黄女士找到宏力律师事务所，希望能够追回被转移登记到继子陈某某名下的房产份额。
二、宏力律师诉讼策略
经过分析，宏力律师认为黄女士丈夫与其儿子之间的房屋买卖合同应属无效，黄女士应先向法院提起认定合同无效的民事诉讼，而不应当直接提起行政诉讼要求房管部门撤销转移登记。宏力律师认为黄女士、黄女士的丈夫与其儿子之间是存在特殊的家庭亲属关系。黄女士与陈某结婚后，由于陈某某尚未成年，由两人携带抚养，一直跟随两人一起共同生活，陈某的儿子对涉案房屋属夫妻共有财产应当是明知的，结合陈某某没有支付房屋价款的事实，宏力律师主张涉案房屋买卖合同系双方恶意串通之下签订，并损害了黄女士的利益，依法应当认定为无效。
三、法院审理结果
一审法院采纳了宏力律师的观点，并判决支持了合同无效的诉讼请求。
四、宏力律师提示
本案是一个经典的案例，法律关系虽然较为简单，但其中的诉讼策略应当予以重视，其中：
（1）不能直接提起行政诉讼，要求房管部门撤销转移登记
根据最高人民法院《关于审理房屋登记若干问题的规定》，本案应当遵守“先民后行”的原则，即应当提起民事诉讼，确认以作为房屋转移登记行为基础的买卖等民事法律关系无效后，再提起行政诉讼。否则，如黄女士的情况，法院将直接驳回其行政诉讼请求。
（2）不能直接以无权处分为由，要求确认合同无效
自2012年7月1日，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行后，一方当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，其主张不会得到法院的支持。因此，即便涉案房屋属于黄女士及其丈夫的夫妻共同财产，但是，黄女士也不能以无权处分为由，要求确认合同无效。
（3）民事行为被认定无效后，一方可要求分割夫妻共同财产
2011年8月施行的最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第四条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的。”如本案当中，黄女士通过民事诉讼确认合同无效后，可以其丈夫存在恶意转移财产为由，要求在婚姻关系存续期间，要求分割夫妻共同财产，以免其合法权益再次受到损害。
五、关于本案的法律依据
《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。
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