最高法提审南天一花园侵权案 配套楼权属成焦点

　　11年间，业委会和开发商及物业之间的纠纷难以一句话说清。

　　深圳市福田区南天一花园是深圳市城建集团上世纪80年代末期开发的商品房住宅小区，由三幢高层住宅楼组成，小区内有二栋配套公用管理用房。1991年，1140户业主入住小区，并先后办妥领取《房地产证》。1995年，物业公司对小区架空层和配套小楼改造，将其改装为店铺，出租牟利，架空层里一度存在38家色情发廊，业主们不胜其扰，工程师范国振奔走呼吁，业主委员会成立。2001年4月，开始对小区的架空层以及两幢小楼的归属问题展开了一系列的诉讼。

　　经过20场诉讼，业主先后追讨回了开发商下属物业公司卷走的80万元住宅本体维修基金及利息共105万。拆除了开发商私自搭建的违法建筑，法院也认定开发商、物管公司等利用架空层出租牟利行为造成侵权事实，判赔给业主145万元。但在追讨迄今仍被开发商占用并出租的两栋配套小楼时，诉讼请求遭省高院驳回。

　　2012年9月，业委会向最高法院提交了民事再审申请书。11月15日，最高法院派员在广东省高院组成合议庭听取了双方申诉。今年1月决定提审此案。7月11日，第21场官司在最高法开庭。

　　南天一花园第21场官司昨天在最高人民法院开庭，小区内的两栋配套小楼权属问题成为争议焦点。

　　由于案件已经过多次审理，事实及证据已经充分，业委会和城建集团一方均没有提供新的证据，但就小楼权属问题进行了一轮激烈辩论。

　　业委会代理律师吴耀鸿：主要的焦点就是这两栋小楼究竟是属于全体业主共有的部分，还是属于开发商专有的部分。我们主张是全体业主共有的部分。

　　吴耀鸿认为，根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。凡不能判定“专有”，则为“共有”。而深圳城建集团希望法院考虑到20世纪90年代初期，在没有全国性法律规定的情况下，应该“谁投资谁受益”。

　　南天一业委会主任范国振对这种观点坚决不能认同。

　　范国振：这房子没有土地权授证明，怎么能属于他的呢？另外它是在我们红线图里面，行政部门出示了文件，它是属于公用面积，不可以作为他们私人所有，应该恢复给全体业主。更重要呢，在规划里面，这两个小楼是作为居委会和管理用房。

　　深圳城建集团还强调，根据《物权法》规定，因为建造取得的所有权，不以是否登记为判定依据，属于事实取得。土地使用权的判定依据应看规划、土地使用权取得的方式。1989年的规划图能够证明开发商拥有土地使用权，此后还通过补交地价进一步确认了土地使用权。对此，业委会并不认可。

　　深圳城建集团不同意调解，最高法没有当庭宣判。

　　范国振认为，南天一花园小区的现象在全国各地普遍存在，开发商和物业侵犯业主权益的事情屡见不鲜。

　　范国振：这两个架空层开商店他收租，两个小楼开商店他收租，做广告他收租，侵占停车位他收租，这些都是所有业主的，你不能随便侵犯。矛盾就在这儿。

　　业主的权益到底包括哪些内容？很多人不清楚。

　　范国振：物权法里面呢，你们家里房子所有面积，没有人去跟你去争论，这个房子关了门肯定是你的，而共有面积就是大家分摊的。现在就是在这个问题上进行争论。

　　最高人民法院提审这个案子，法律界人士认为，这足以说明小业主和开发商之间的产权纠纷的矛盾十分尖锐，并具有普遍性，也说明最高人民法院对此类案例十分重视，判决结果将具有范例作用。中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授认为这个个案在我国的物业管理历史上、小区业主维权的历史上，都将是一个具有标杆性质的经典案例。

　　刘俊海：我经常说一句话，就是消费者经常为了追回一只鸡，必须杀掉一头牛。广大业主花了这么长的时间跟开发商、物业管理公司对垒，一方面彰显了业主勇于维权和善于维权的智慧和勇气，另一方面也彰显了法律制度设计方面存在不完善的地方，需要我们进一步完善物权法和物业管理条例的规定。(记者孙莹)
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