最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函

  
　　江苏省高级人民法院：
　　你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
 
　　第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

　　第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
　　请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

二00五年七月二十六日
 
附：关于山东思源水业工程有限公司与夹江县阳洋纸业有限公司买卖合同纠纷案件的指定管辖的请示与答复
　　一、基本案情
　　原告：山东思源水业工程有限公司(在夹江县人民法院受理的案件中为被告)，住所地：山东省济南市洪楼南路8号。
　　法定代表人：庞鹏远，董事长。
　　被告：夹江县阳洋纸业有限公司(在夹江县人民法院受理的案件中为原告)，住所地：四川省乐山市夹江县界牌镇周坝村。
　　法定代表人：阳华，董事长。
　　2003年12月17日，夹江县阳洋纸业有限公司(下称纸业公司)为甲方与山东思源水业工程有限公司(下称思源公司)为乙方签订一份《悬挂链式爆气器安装指导(供货)合同》，双方在合同中对产品名称、数量、规格型号、金额、供货范围以及货款支付方式等进行约定；在合同第九条还约定：“甲乙双方因执行本合同发生争议，首先应协商解决，协商不成的，向原告所在地人民法院提起诉讼。”合同签订后，思源公司按照合同约定将693套悬挂链式爆气器交付阳洋公司，阳洋公司向思源公司共计支付货款55万余元，尚欠45万元未付，经催要未果双方发生争议。
　　二、两地法院受理情况
　　2004年11月18日，思源公司向济南市天桥区人民法院起诉纸业公司，请求法院判令被告纸业公司支付欠款45万元，同年11月19日济南市天桥区人民法院以买卖合同纠纷立案后，同日向阳洋公司发出[2004]夹江民初字第19号受理案件通知书，2004年11月22日通过国内特快专递向思源公司送达[2005]夹江民初字第19号应诉通知书、举证通知书、起诉状副本、传票。思源公司于2004年11月27日向夹江县人民法院提出管辖异议申请书，称，其与阳洋公司买卖合同纠纷一案，已依据合同约定向济南市天桥区人民法院提起诉讼，阳洋公司提起诉讼无法律依据，请求依法将案件移送济南市天桥区人民法院审理。
　　夹江县人民法院对思源公司提出管辖异议经审查认为，原告向本院提起诉讼，符合合同的约定和《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条的规定，本院有管辖权。另外，被告至今未向本院提供移送的事实依据，本院不予采信。于2004年12月13日作出[2005]夹江民初字第19号民事裁定：驳回思源公司的管辖权异议。
　　思源公司不服一审裁定，向四川省乐山市中级人民法院提出上诉称，其向济南市天桥区人民法院起诉在先，济南市天桥区人民法院立案先于夹江县人民法院，案号是2004年的；而夹江县人民法院编立的案号是2005年的，所立案件应是2005年的案件，立案在后。其依据双方的合同第九条的规定和《最高人民法院关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何确定管辖的复函》，向济南市天桥区法院提起诉讼是合法的，请求撤销夹江县人民法院[2005]夹江民初字第19号民事裁定，将本案移送济南市天桥区人民法院受理。
　　乐山市中级人民法院经审理认为，2003年12月17日上诉人思源公司与被上诉人阳洋公司签订一份悬挂链式爆气器安装指导(供货)合同，在合同第九条双方对争议解决的方式约定为：首先协商解决，协商不成的，向原告所在地人民法院提起诉讼。按《最高人民法院关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何确定管辖的复函》(法经[1994]307号)的规定：该约定可以认为是选择由原告住所地人民法院管辖，如不违反有关级别管辖的规定，则该约定应为有效。若当事人已分别向所在地人民法院提起诉讼，则应由先立案的人民法院管辖。故双方对管辖的约定应有效。现上诉人思源公司提出本案山东省济南市天桥区人民法院已先立案受理，夹江县人民法院对本案没有管辖权，但上诉人至今未向原审人民法院及本院提供何时已向山东省济南市天桥区人民法院提起诉讼的依据，本案也无其他事实依据可证实上诉人已向山东省济南市天桥区人民法院提起诉讼。所以，上诉人的上诉理由不能成立，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。于2005年1月18日做出民事裁定：驳回思源公司上诉，维持原裁定。
　　夹江县人民法院于2005年3月23日作出[2005]夹江民初字第19号民事判决。
　　夹江县人民法院于2004年12月27日通过邮政特快专递向济南市天桥区人民法院查询本案情况，济南市天桥区人民法院将有关立案手续邮寄该院。济南市中级人民法院于2005年2月6日书面发函与乐山市中级人民法院协商，乐山市中级人民法院于同年2月21日回函。
　　2003年12月26日，思源公司向济南市天桥人民法院起诉，请求判令阳洋公司支付欠款45万元。同年11月19日济南市天桥区人民法院以买卖合同纠纷予以立案，同时，向思源公司送达[2004]济天民二初字第583号受理案件通知书，向阳洋公司送达应诉通知书。2004年11月24日，阳洋公司收到向济南市天桥区人民法院送达的起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等文书后，于同年12月4日向济南市天桥区人民法院提出管辖权异议，认为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第二十四条“合同双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择《民事诉讼法》第二十五条规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议无效，依照《民事诉讼法》第二十四条的规定确定管辖”。合同中关于“协商不成，向原告所在地法院提起诉讼”的约定，属无效约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条的规定，“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案的合同履行地在四川省夹江县，被告所在地也在四川省夹江县。本案应由合同履行地和被告所在地的四川省夹江县人民法院管辖。本案应当依照《民事诉讼法》第二十四条的规定确定管辖。
　　济南市天桥区人民法院经审查认为，本案原、被告在涉诉的合同中约定“争议解决：协商不成，向原告所在地人民法院提起诉讼”。该约定符合中华人民共和国最高人民法院法函[1995]86号司法解释的规定，本案原告首选在本院提起诉讼，本院即对该案享有管辖权，并于2004年12月13日做出[2004]天民二初字第583号民事裁定，驳回了被告阳洋公司对本案的管辖权异议。
　　阳洋公司不服一审裁定，向济南市中级人民法院上诉。济南市中级人民法院立案后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第二款的规定，于2005年2月6日书面发函与四川省乐山市中级人民法院协商。因未达成一致意见，遂报请山东省高级人民法院协商。目前该案已中止审理。
　　三、两地法院分歧意见
　　山东省高级人民法院的认为，本案中的约定管辖条款符合法经[1994]307号《最高人民法院关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何确定管辖的复函》的规定。从法定管辖来说，根据法发[1996]28号《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》，本案合同未明确约定交货地，所约定的货物到达地不是合同履行地。本案依法应由被告住所地人民法院管辖。根据济南市天桥区人民法院提供的函件，四川省夹江县人民法院及四川省乐山市中级人民法院隐瞒了其明知济南市天桥区人民法院已经受理案件的相关事实，在两地法院协商过程中又抢先作出管辖裁定。济南市中级人民法院在与乐山市中级人民法院协商未果的情况下，已将本案中止审理。我院在与四川省高级人民法院协商期间，夹江县人民法院却进行判决，不符合最高人民法院有关规定，该案应由我省济南市天桥区人民法院管辖。
　　四川省高级人民法院认为：第一，山东省高级人民法院认为夹江县人民法院和乐山市中级人民法院在协商过程中，抢先作出管辖裁定的意见，与客观事实不符。事实是2004年12月27日，夹江县人民法院向天桥区法院发出“协助调查函”，但一直没有回复。乐山中级人民法院也从来没有收到思源公司和山东省三级人民法院的任何书面回复。第二，根据双方当事人在合同第九条的约定：双方协商不成时，向原告所在地法院提起诉讼和依据最高人民法院[1994]307号《关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何管辖的复函》规定，双方所在地人民法院均可管辖本案。夹江县人民法院于2004年11月19日立案受理该案，思源公司提出管辖权异议，认为天桥区人民法院已经受理该案，但没有提出已经由天桥区人民法院受理的相关证据。因此，夹江县人民法院和乐山市中级人民法院对管辖问题作出的驳回裁定是正确的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定，天桥区人民法院的案件应当移送至夹江县人民法院一并审理。
　　四、最高人民法院处理意见
　　最高人民法院研究认为：
　　1．夹江县阳洋纸业有限公司(下称阳洋公司)与山东思源水业工程有限公司(下称思源公司)在2003年12月17日签订的悬挂链式爆气器安装指导(供货)合同中明确约定：“双方因执行本合同发生争议，首先应协商解决，协商不成的向原告所在地人民法院提起诉讼。”这一选择管辖的约定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五规定，应认定有效。阳洋公司与思源公司于2004年11月19日分别向各自所在地人民法院起诉，依据上述规定，阳洋公司所在地四川省夹江县人民法院于思源公司所在地山东省济南市天桥区人民法院对本案均由管辖权。
　　2．夹江县人民法院与济南市天桥区人民法院虽然立案时间相同，但夹江县人民法院在两地人民法院就本案管辖权问题协商未果的情况下，抢先对本案作出一审民事判决，违反了最高人民法院法发[1994]29号《关于在经济审判工作中严格执行<中华人民共和国民事诉讼法>的若干规定》第四条规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第二款的规定，本院指定本案由山东省济南市天桥区人民法院管辖。四川省高级人民法院应当以违反法定程序为由依法撤销乐山市中级人民法院、夹江县人民法院作出的民事裁定、民事判决，将案件的有关材料移送山东省济南市天桥区人民法院合并审理。
　　五、评析意见
　　从两地法院报送的案卷材料，两地法院对双方当事人所履行的合同性质为买卖合同纠纷无争议，且对本案合同第九条中约定“双方协商不成时，向原告所在地法院提起诉讼的”约定效力无异议，即为有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》(下称《民事诉讼法》)第二十五条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖地规定”，思源公司与阳洋公司所在地的人民法院，济南市天桥区人民法院和夹江县人民法院对本案均有管辖权。
　　依据本院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第三十三条“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，先立案的人民法院不得将案件移送给另一个有管辖权的人民法院。人民法院在立案前发现其他有管辖权的人民法院已先立案的，不得重复立案；立案后发现其他有管辖权的人民法院已先立案的，裁定将案件移送给先立案的人民法院”的规定，本案应由先立案的人民法院合并审理。从两地法院一审立案登记表记载的立案时间看，虽均为2004年11月19日，但夹江县人民法院所使用的案号却为[2005]夹江民初字第19号。并且在思源公司提出其已向济南市天桥区人民法院提起诉讼，夹江县人民法院和乐山市中级人民法院又分别与济南市天桥区人民法院调查和复函后，未按照规定进行协商解决，而以思源公司未提供移送的事实依据为由继续对本案进行审理，并做出实体判决，违反了程序法的规定。济南市中级人民法院在得知就同一合同夹江县人民法院也受理后，即中止案件的审理，并按照规定逐级协调处理，依据本院《关于在经济审判工作中严格执行<中华人民共和国民事诉讼法>的若干规定》(1994年12月22日法发[1994]29号)第四条“两个以上人民法院如对管辖权有争议，在争议未解决前，任何一方人民法院均不得对案件做出判决。对抢先作出判决的，上级人民法院应当以违反程序为由撤销其判决，并将案件移送或者指定其他人民法院审理，或者由自己提审”的规定，为严肃法律，依法指定本案由有管辖权的济南市天桥区人民法院合并审理。