行政调控与市场行为，2013的碰撞！

应该看到，三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向，两次重要的会议文件已经不再提过去屡屡要强调的“房地产调控”。这预示着政策转向的可能性。尽管岁末有一轮调控收紧，但是其“救火”用来完成调控目标的意味众所周知，行政化手段不再过多干预房地产调控已经成为共识。
 

不过，政策的转向总是需要时间。就2014年来看，至少开年一段时间还会承接住上年的调控，不可能戛然而止；而调控效应显现到市场也有一个发酵期。所以，业内普遍认为，2014年仍然是一个过渡的年份，在基本制度（如土地制度、税收制度、财政体系）没有实现变革的条件下，政府干预不会退出，行政干预和市场机制混合作用一直会持续。也就是说，行政调控还将存在，市场与之的博弈也将继续。
 

去行政化需要长效调控机制的建立来发挥更加稳定的作用。房产税的试点扩容一直被寄予厚望，而事实上，它最被期待的是缓解土地财政的弊端，为地方政府增加更加稳定的收入来源，对于平抑房价，业内并不认为能够立竿见影。2013年一直未能成为现实的房产税试点扩容，固然有诸多原因，在新的一年是否能有进展，业内的态度也是两说，乐观派认为，十八届三中全会之后，是最好的时机，而与之相反的一方观点则是，新年未必能看到新进展，因为背后有太多问题需要理顺。
 

为了迎接新的一年，还是有很多固有面临被打破。比如，不动产统一登记的破冰，又比如，保障房并轨。前者有望实现信息全国联网查询，杜绝异地炒房、贪腐官员异地置业转移财产等问题；后者则被认为可以减少权力寻租的机会，使得政府的投入更有效率。
 

每当新年展望，房价是回避不了的问题。随着全国楼市分化加剧，一二线与三四线城市“冰火两重天”的格局显现，以一个“涨”或者“跌”来统论房价变得太过简单粗暴。
 

不少专家对一二线城市房价均看涨，主要也是出于对市场供求关系分析之后的考量：从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，二线城市城区可供开发的土地规模更充足。三四线部分城市则面临去库存压力，房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
 

正因为现在各地楼市差异很大，业内普遍认为，不宜再采取“一刀切”的调控，像以往那样“上海感冒、全国吃药；北京咳嗽，全国打针”，不大可能了。未来将采取差异化的调控方式，应对差异化的市场。

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