“飞了”小中介 买家上一课

中介被“飞单”，以往的做法无非分“黑白两道”，“黑道”做法是泼红油，堵钥匙孔以及发恐吓短信给买家；“白道”的做法起诉到法庭，诉诸法律。近期出台的新版广州市房地产中介服务合同，也明确了对“跳单”行为的惩罚，买卖双方私下成交也要付中介费。“飞单”属于合同经济纠纷，一些懂法的小中介也学会拿起诉讼相关的法律武器向买家追讨中介费。日前，读者陈小姐向记者投诉她的买房遭遇：小中介利用诉前保全干扰房屋过户的事情，为使交易顺利进行，她和卖家唯有乖乖按合同交足中介费。法律界人士表示，诉前保全是一个灵活的法律措施，严格来说并非算是查封整个房屋，但交易中的房屋会作为诉讼涉及给付总额的担保物，银行因为房屋有可能发生的诉讼风险而暂停放款。 
 

读者遭遇：
 

因按揭费过高想“飞单”
 

陈小姐最近在番禺市桥置业，经一小中介成交一套房改房单位，价格为83万元。在买卖三方约中，买卖双方约定各付中介费，陈小姐负担1万元，业主方佣金为5000元。陈小姐在签约后先支付了5000元中介费。陈小姐拟用公积金贷款50万元，中介公司表示按揭费要7500元。陈小姐觉得按揭费太贵，于是另觅按揭中介，发现其他按揭中介只需4000元即可办理完毕。于是，小中介要求买卖双方签署“免责声明”，以陈小姐与业主的名义签署，声称余下交易的所有服务内容与中介无关，买卖双方与中介不欢而散。等陈小姐与另一个中介公司顺利办完按揭并递件，房屋入押之际银行通知按揭中介和买卖双方，交易的房屋被“诉前保全”。为不延误年底放款并息事宁人，陈小姐和业主立即到中介方缴纳余下的中介费1万元，中介收款后迟迟才办理撤销诉前保全的手续。
 

“诉前保全”条件
 

1. 案件必须是给付内容的诉讼。
 

2. 债权、债务关系明确。申请诉前保全的利害关系人，应当提供证据，证明其对被申请人有财产上的权利。
 

3. 因情况紧急，不立即采取财产保全措施将会使申请人的合法权益受到难以弥补的损害。
 

4. 必须在诉讼前申请。
 

5. 必须由利害关系人提出财产保全的申请。
 

6. 申请人必须提供担保。
 

买家教训：按揭前未做好功课也没有“格价”
 

陈小姐遭遇“诉前保全”惊魂，觉得自己上了一课，得到两个教训，一个是应该找大中介成交，因为这些公司提供的服务全面，即使买家另找按揭中介，他们也会提供应尽的服务。二是买房一定要做好功课，尤其是对交易全过程涉及的费用应该全面“格价”。陈小姐表示，如果事先充分了解按揭费的市场价格，就不会贸然同意由房产中介介绍的按揭公司，最后因按揭生意告吹而惹怒房产中介。在之前房产中介给他们的按揭意见中，陈小姐发现他们的介绍是模棱两可的，只把大概的流程说了一下，没有把每一步的资料清楚告知。业主为买家申请按揭而复印和公证的很多的资料准备其实是多余的。
 

专家分析：合同应对中介义务作详细约定
 

一位地产人士表示，陈小姐如今想就中介不作为拿回已支付的中介费，还要看合同的具体条款。按通常中介的说法是，他们提供的是居间服务，即撮合成交是主要的服务内容，随后的网签合同、递件过户以及物业交收算是“售后服务”，是无偿提供的服务。对此，一位法律人士认为，即使买卖双方使用中介提供的买卖三方约，他们也有权在合同上作出具体的备注，对中介义务作出详细约定。按陈小姐所说，他们在合同中只是对楼款给付的时间和交易流程作出约定，没有对中介应提供的服务进行约定。
 

法律界人士表示，诉前保全不等于查封房屋，房屋只是作为涉及给付争执的担保物。以陈小姐的个案来说，中介为1万元的中介费诉诸法院，申请把交易中的房屋作为1万元中介费的诉前保全担保物。陈小姐也可以提出把个人的其他财产，比如一块名表，作为诉前保全的担保物，但是更换担保物也需要由申请人即中介方同意并提出，所需的时间一样很长。

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