避限购用朋友名义买房想靠诉讼过户被驳回

避限购用朋友名义买房 想靠诉讼过户被驳回

    得知自己在佛山没有购房资格，最后以朋友的名义买了套房子。为了取得房屋的所有权，并且少交各种税费，她向法院起诉朋友请求判决房产过户。不料却被法院说“NO”。记者昨日从佛山南海法院获悉，该院近日审结了这宗为规避限购政策的确权案件，法院认定原告恶意串通，驳回了过户请求。

与朋友签协议每月汇入月供款

    2011年10月，在南海做生意的周某想在佛山买套房，在与售楼人员的交流中，她被告知不是佛山户籍没有纳税或社保证明，她没有购房资格。
    有人提醒周某芬可以朋友的名义购买，将来再将产权过户，她相信了。10月5日，周某找到了具备购房资格的朋友曹某，双方签订了一份协议。
    协议约定，位于千灯湖某小区4栋701房实际由甲方(周某)出资购买，并按银行贷款合同支付本金及利息；甲方每月按时将月供房款汇入乙方(曹某)账号，再由乙方支付房屋月供款。

虚假购买难过户 于是选择诉讼

   交房后，地产商积极协调办理产权证，房屋产权正在办理中。如何将产权转移到自己的名下？周某开始想办法。
    南都记者了解到，对于周某与曹某签署的这份规避限购政策协议，公证部门不会公证；如果通过虚假购买、馈赠，则需要支付数万元的各种费用，且未必能够过户。
2013年3月份，周某选择通过法院诉讼的途径，将朋友曹某告上法院。她认为房屋实际上系原告借用被告名义购买，购房首付款由原告支付，按揭贷款由原告偿还，故该房屋所有权应该归原告所有。她请求法院判令过户。
    南海法院受理该案后，被告人曹某并没有出庭答辩。
    南海法院裁判认为，原、被告双方均明知原告属于房屋限购对象，却故意规避国家有关房屋限购政策的规定，属于恶意串通，损害社会公共利益，判决驳回原告周某的全部诉讼请求。记者从南海法院获悉，宣判后，原、被告均没有提出上诉，判决已发生法律效力。（南方都市报）

    宏力律师认为，上述案例属于典型的借名购买合同案例，从法律的角度来看，借名买房合同存在两个法律关系：一是内部关系，指实际购房人与名义购房人之间的隐名代理关系；二是外部关系，指是名义代理人与房屋出售房的房屋买卖合同关系。对于借名买房合同的效力，合同法并没有明确的规定，但在司法实践中，内部关系上，该合同都有约束合同双方当事人的效力，但在外部关系上，借名买房合同的效力应做不同的分析。

一、借名买房合同不违法或因借名买房产生纠纷时违法状态已经消除的，可认定为有效。

    根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”因此，借名人可合法取得房屋所有权。违法状态消除是指房屋买卖合同中的房子属于国家限购的范围的，如经济适用房，实际购房人不具备购房条件，但发生纠纷前已取得购房资格的，借名购房合同有效。发生争议时可通过民事诉讼进行确权。

二、借名合同违反法律法规强制性规定或实际出资人不具备购房资格，借名买房合同无效。

    不具备购买经济适用房的资格签订的合同违反了经济适用房的相关政策，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。因此，该借名购房协议应属无效。

    而南海法院受理的这一案正是属于这一种情形，周某借其朋友曹某的名义进行买房，但周某并不具备购房资格，曹某在知情的情况下依然与之签署协议，属于《合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”“损害社会公共利益”合同无效情形，因此，周某起诉至法院要求办理房屋所有权转移登记，并未得到法院的支持。因此，律师提醒，借名买房存在较高的法律风险，“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

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