《物权法》颁布实施后，住房市场供给主体日益多元化，住房供给总量不断增加，民众对保障性住房的需求越来越大。经济领域的变化，带来对立法的需求，在我国《民法典》中增加居住权制度的呼声渐强。为了回应这种需求，我国《民法典》物权编第一次明确提出“居住权”。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。自此我国正式确立了居住权这一法定用益物权制度。居住权制度的确立对实现“住有所居”具有重要意义。居住权制度起源于罗马法，最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中，作为人役权的一种形式，其产生与当时罗马社会家庭状况及概括继承制有密切联系。该制度的设立初衷，是解决家庭成员的居住和供养。后为法国、德国、日本等国和我国澳门地区借鉴和吸收。我国增加居住权专章规定，不仅考虑了我国的现实情况，也借鉴了有关国家的立法经验，立法目的主要是满足特定人群的居住需求。居住权制度的确立为实现全体人民“住有所居”提供了重要的法律支撑，有助于缓解住房紧张的局面，有利于维护社会稳定，有利于充分保障民生。
习近平总书记在中国共产党第十九次全国代表大会上提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”随着人口老龄化的加剧，我国社会面临的住房问题越发严峻。住房多方供给与多渠道保障并举是我国当下以及未来解决住房问题、盘活住房市场的必然要求。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）于第366~371条所构建的居住权制度便是住房保障与供给的制度良方。正如全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨关于《民法典（草案）》的说明中所指出：我国《民法典》增设居住权制度，是立法落实党的十九大会议精神关于保障群众“住有所居”的重要举措之一，具有稳定居住权人生活居住需要的功能。
一般而言，居住权需以合同或遗嘱的形式设立并经登记才能成功设立。现实生活中，房屋共有现象较为普遍，若房屋部分共有权人隐瞒或未经其他共有权人同意，在共有房屋就其所有的房产份额上设置居住权，是否有效呢？近期广州中院公布一则居住权经典案例，笔者就此案例来进行分析。
案情介绍：张大爷及老伴生前共育有三个孩子，分别为长子张一、次子张二、女儿张三（以上均为化名）。在张大爷及其老伴名下有多套房产，其中位于海珠区的涉案房屋一直由其老大张一一家人居住。后张大爷、次子张二、张大爷老伴都相继离世。大哥张一、二哥张二的妻子及其子女、三妹张三就涉案房屋的继承及权属等问题产生纠纷，后法院判决涉案房屋由张一、张二嫂及其子女、张三五人按份共有，其中张一、张三各分得1/3房屋产权份额；张二嫂及其子女共分得1/3房屋产权份额。 在涉案房屋办理变更登记当日，张一、张三共同为张一的配偶及幼子在该房屋产权份额上设定了终身居住权，居住权协议仅明确了居住权的登记范围为房屋的2/3产权份额，并未明确居住权具体位置，张二嫂对此并不知情。后房屋一直由大哥张一一家占有使用，因张二嫂及其子女无法使用涉案房屋，遂向法院提起析产诉讼，法院认定各共有权人无法共同使用涉案房屋，判令拍卖、变卖涉案房屋后按各自产权份额分配房价款。在对涉案房屋进行析产诉讼的过程中，张二嫂及其子女这才得知张一及张三在涉案房屋上设定了居住权。张二嫂认为，因涉案房屋设立了居住权，房屋价值客观上存在减损，其拍卖、变卖也将受到影响，遂以该居住权的设立存在恶意串通损害其利益为由，向法院诉请确认该居住权设立行为无效，并要求注销登记。因本案居住权争议，执行法院裁定中止析产案的执行。
法院的裁判结果：广州市中级人民法院二审判决：确认张一、张三在涉案房产中设立居住权的行为无效；张一及其妻儿、张三在判决生效之日起五日内共同注销该居住权的登记。
广州中院的法官认为：张一继承所取得的涉案房屋产权份额属于夫妻共同财产，张一的配偶是案涉房屋的共有权人之一，案涉房屋对其而言不属于“他人之物”，且张一及其配偶对其幼子负有法定的抚养义务，并且张一名下还有其他房产，因此没有设立居住权的必要，也不符合居住权设立的条件。另外，设立居住权系在房屋上增加了负担，客观上减少了房屋流通的可能，可能导致房屋交易价值的贬损。涉案房屋各共有权人之间系亲属关系且存在多次诉讼，张一及其妻儿对此理应清楚，却在其妻儿不属于“居无定所”的弱势群体的情况下，隐瞒了张二嫂等共有权人，与张三共同在涉案房屋上以签订合同的方式设立无偿的终身居住权，且不明确具体使用部位，该居住权的设立行为显然对张二嫂等共有权人使用房屋造成障碍，亦将导致涉案房屋流通价值的贬损，不利于析产案的执行。综上，本案居住权的设立行为不符合居住权的立法目的及条件，明显属于滥用居住权制度，恶意串通，且损害其他共有权人利益，该行为应属无效，理应注销登记。
本案具有典型性意义，首先，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋是属于张一，张三、张二嫂及其子女共有，对涉案房屋的重大处分行为，应当经过涉案房屋全体共有人的同意。张一及张三在未经全体共有人同意的情况下对涉案房屋设置居住权，侵害了其他共有人的利益。其次，该案很好的回答了居住权设立的条件，即居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式，住宅所有权人根据自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分为他人设立居住权。第三，居住权是为特定自然人生活居住的需要而设定的权利。立法目的是为了满足特定人群的居住需求。如滥用此权利，恶意串通损害其他共有人利益而设立的话，是不符合居住权的立法目的，违背民法典设立该制度的初衷。可以说这个案件，中院的判决非常具有现实意义。
附：居住权登记（首次登记）办理指引（国有土地上房地产)（广州市）
适用情形：
1.近亲属间以协议方式无偿设立居住权的，由居住权人和不动产所有权人共同申请。
2.以遗嘱方式设立居住权的，不动产未办理继承登记的，应当由全部法定继承人和居住权人共同申请；已办理继承登记的，可以由房屋所有权人和居住权人共同申请。
3.以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请。
(注:除居住权人单方申请的情形外,房屋属于共有的，由所占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请；属于房改房的，还应当经原房改房购房人夫妻双方共同申请。)
一、缴交资料（能够通过共享获取的免予提交）
1.广州市不动产登记综合申请表（原件1份）
2.身份证明（详见《不动产登记中对身份证明、委托书的具体要求》）
以下情形之一，还需要提交资料如下：
3.委托办理的：委托书（原件1份）
4.近亲属间以协议方式设立居住权的：居住权合同（原件1份）以及符合《中华人民共和国民法典》第一千零四十五条第二款规定范围的近亲属关系证明材料（原件1份）
注：《中华人民共和国民法典》第1045条第2款的规定，配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。
近亲属关系证明材料包括：户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明、公证书、人事档案材料或者公安机关、被继承人单位、继承人单位、村（居）委会、街道办事处、乡镇政府等出具的其他能够证明亲属关系的材料
5.以遗嘱方式设立居住权的：生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料（原件1份，后于继承登记办理的，无需提交遗嘱人死亡证明）
6.不动产设有抵押权：抵押权人同意办理居住权登记的材料（原件1份）
7.持生效法律文书办理的：人民法院、仲裁机构的生效法律文书等（原件1份）
二、办理期限:
1.近亲属间以协议方式设立或以生效法律文书方式设立或已办理继承登记后以同一份遗嘱设立居住权的：1个工作日
2.以遗嘱方式设立居住权的：30个工作日（含门户网站公示30日）
三、收费标准
免收不动产登记费。
四、办理流程
(网上办理流程网址：http://www.gdzwfw.gov.cn/portal/branch-hall?orgCode=MB2C91103；点击“行政确认”选择对应的登记事项清单的办理流程)
五、办理机构
1.亲属间以合同方式无偿设立，或者以生效法律文书方式设立，或者已办理继承登记后以同一份遗嘱设立居住权的：广州市不动产登记中心和越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、增城区、番禺区、南沙区、花都区、从化区登记中心通区办理。
2.以遗嘱方式设立居住权的，由房屋所在区登记中心办理；属越秀区的，在广州市不动产登记中心办理。
（温馨提示：第2点业务已实施全城通收，申请人可向市、区任一不动产登记机构申请。）
