房屋业主卖房的自由度

“我的房子我做主”，作为业主，卖房还是不卖房，卖给这人还是卖给那人，应该是完全自由的，这是大多数人的想法。

其实并非如此。如果该房屋有租客，那么法律规定，租客对所住的房屋有同等条件下的“优先购买权”。业主卖房时，要及时告诉租客出售的价格和条件，只要租客也愿意支付同等的价钱购买，那么业主就应该将房屋卖给租客，而不能选择卖给别人。

“优先购买权”可以保护租客利益，但有时也会被租客滥用。比如，有些租客在接到业主的通知后，迟迟不表态。租客不表态，则业主不能进行交易，如果强行交易，就会侵犯租客的“优先购买权”，事后可能被租客起诉。然而，租客故意不表态，却可能使业主延误卖房的时机，造成经济损失。因此，租客如果滥用“优先购买权”，可能造成法律天平的失衡。

在这种失衡状况下，法律将再次发挥平衡作用。法律认为，业主履行了通知义务后，租客如果在15日内不表示购买，就可以认为租客放弃了“优先购买权”，业主和其他买房人的交易可正常进行。

我们来看看2020年浙江省温州市龙湾区人民法院一个关于判定租客15日内未表态便视为放弃“优先购买权”的案例。

润宝开发公司要销售温州某国际机电城（以下简称机电城）某商铺房产，与第三人季某签订了一份房地产买卖合同，季某一次性付清327万元价款。双方办理了过户手续。

数月后，该房屋的原租客王先生向润宝开发公司提出，由于王先生具有“优先购买权”，此前润宝开发公司将王先生承租的房屋出售给他人的行为是违法的，应当予以撤销，王先生要以同样的价格买下这套房屋。润宝开发公司不同意，认为王先生纯粹是“瞎闹”。双方产生争议，协商不成，遂诉至法院。

本案经过审理，法院认为：若出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。润宝开发公司作为机电城商品房项目开发商，一期房屋多达300余套，其在温州市商品房网上销售管理系统公开发布销售方案，2017年9月22日在温州商报刊登商铺出售通告，并提醒承租户未在指定期限明确购买意向的，视同放弃优先购买权。该销售行为是面向社会公众包括机电城内全体承租户的公开行为，不同于单一二手房的出售，本案开发商出售商铺信息渠道较多，原告作为机电城租户，可通过售楼处、“某温州国际机电城市场服务交流群”、身份为被告销售人员的朋友的朋友圈、邻居商铺人员等多渠道了解商铺出售信息。依据高度盖然性标准，法院认为润宝开发公司已尽到在出售商铺之前的合理期限内履行通知的义务，因承租人王先生在合理期间内未明确表示购买，对其主张优先购买权，法院不予支持。

据此，结合本案其他事实，法院最终驳回了王先生行使“优先购买权”的请求。

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作为业主，卖房时要及时通知租客出售意向、价格等交易条件，因为租客有“优先购买权”，但在通知15日之后，如果租客未表态，则业主就可以进行交易了；作为租客，虽然有“优先购买权”，但也并不意味着只要你不同意，就能阻碍业主卖房，此时你只有两个选择，要么同意业主将房屋卖给别人，要么自己买下来，而且只有15日的考虑时间。