广州广汽集团有限公司、 广州市广汽集体资产管理公司与广州保兴实业开发有限公司等合作开发房地产纠纷案

原告广州广汽集团有限公司、广州市广汽集体资产管理公司与被告广州保兴实业开发有限公司合作开发纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州广汽集团有限公司（以下简称广汽集团）、广州市广汽集体资产管理公司（以下简称广汽管理公司）的共同委托代理人巫伟亮、许奋飞、被告广州保兴实业开发有限公司（以下简称保兴公司）的共同委托代理人陈远乐、谢捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

两原告共同诉称：1996年8月6日，其司与保兴公司签订《合作开发合同》，约定双方合作开发海珠区泰沙路11号19 483平方自用地。之后，其司依约履行了提供土地使用权的全部责任；而保兴公司未履行合同约定，包括：未向其司交付房产物业（约32 352.93平方米），未划出五套住宅确权给其司，未将有关支付土地出让金费用等凭据提供给其司，未向其司提供合作项目建筑装修标准证明文件。故要求保兴公司立即按《合作开发合同》的约定实际履行向其司交付房产物业（约32352.93平方米）的责任；判决保兴公司违约，并向其司支付逾期付款的违约金（从1996年12月5日计至1998年4月2日、按月息5%计算）和逾期交楼的违约金（按每月住宅面积2元/平方米商业裙楼及停车场面积10元/平方米、从2000年8月1日起计至付清之日止）；本案诉讼费由保兴公司承担。

被告保兴公司辩称：与其司签订合同的是广州市出租汽车公司而非广汽集团，广汽集团不具备原告的主体资格；合同合法有效，性质为合作开发，并非房地产买卖，广州市出租汽车公司和其司应按约定各自履行义务，不能仅由其司承担责任；其司已按约定履行了交楼义务，体现在：其司已提前建好楼宇，已划出广汽车公司应得份额及五套住宅并通知广州市出租汽车公司收楼，但广州市出租汽车公司没有来办理手续；合同并未约定付土地出让金凭据的义务，也没有约定其司有向对方提供装修标准的义务；原告起诉违约金没有依据，其司的付款时间没超过合同约定的范围，也不存在逾期交楼的问题，不应支付违约金。

经审理理查明：1996年8月6日广州市出租汽车公司（甲方）与保兴公司（乙方）签订《合作开发合同》，约定：双方合作开发本市海珠区泰沙路11号，占地面积为13500平方米。合作方式和分配比例：甲方提供土地使用权，乙方提供用于开发建设的全部资金；该项目建筑面积（含地下室停车场）以规划局批出的规划要点为准，按3.3和6.7的比例分成，甲方得33%，乙方得67%，具体位置等报建图纸批出后再具体划分，但原则上垂直分配；乙方同意，在按比例分得停车场的面积中，除保留20个车位外，其余归甲方所有，而该部分面积的补偿，一半在甲方分得的裙楼中，一半在甲方分得的塔楼中补足；乙方同意，在按比例分得的面积中，无偿划出五套（总面积不少于300平方米）的住宅作为教师宿舍，该五套住宅的产权归甲方。还约定，为解决甲方搬迁困难和改善甲方目前的经济状况乙方同意补偿500万元给甲方，付款方法为：签订合同时即付50万元，办妥加名手续、改变用地性质后7天内再付450万元。奖惩措施：乙方应在甲方把该地块的建筑物内搬空交付使用后，由“单体”，报建批出之日起22个月内建好新楼宇（因不可抗力因素影响外），如不能按期将新楼宇交付给甲方使用则由乙方每月按甲方应分得面积计算（住宅面积2元/平方米，商业面积及停车场、裙楼10元/平方米）支付费用给甲方；如甲方未能按期交出场地而影响乙方工作，每推迟一天甲方赔偿给乙方2万元；如经乙方的努力而使实际建筑面积比原来规划要点规定的面积增多的，则增多部分面积分配按2∶8分成，甲方得20%，乙方得80%；如果该项目不能办理加名手续或不能进行房地产经营，甲方必须在接获政府部门书面通知三天内，退还乙方所付款项，如超期退款，则按月息5%计罚赔偿给乙方。1997年8月29日，双方又签订《泰沙路合作开发补充合同》，约定：在保证甲方原合同既得利益的前提下，甲方同意将属于乙方所得的面积用于干部住房，由乙方和住宅建设办公室共同出资兴建；甲方同意在本项目加上广州市住宅建设办公室的名字，以争取机关干部住房所享受的税收优惠，降低建筑成本；为补偿甲方遭受的损失，乙方同意将依原合同规定属乙方产权面积中的1000平方米建筑面积幼儿园和200平方米建筑面积首层商铺的产权划归甲方所有；本补充合同是原合同的补充，如本补充合同与原合同出现分歧，则以本补充合同为准。2000年7月26日广州市新中兴置业发展有限公司（以下简称新中兴公司）向广汽集团发出《收楼通知》，请广汽集团在本月内前来办理有关收楼手续。对新中兴公司通知广汽集团的行为，广汽集团和保兴公司均确认为保兴公司的行为。同日，广汽集团复函，要求提供满足交楼条件必须具备的有关部门验收的证明文件，并尽快安排时间就交楼及分配的事宜双方作具体的商议。同月28日新中兴公司向广汽集团发出《关于泰沙路安置小区工程若干问题的复函》，对车库、电梯、排水等的情况作了具体介绍。同年8月7日和14日新中兴公司与广汽集团办理了图纸及验收批文的交接手续。同年10月30日，两原告向保兴公司发出《关于再次促请履行合同的函》，指出：有关泰沙路口号的合作项目要求保兴公司尽快向其司提供《综合验收合格证》和《交楼书》，并按合同约定向其司分配房产面积；在办理移交房产手续时，应将有关确权文件、资料等同时移交。

该项目有关规划批文：（一）1997年5月12日，广州市城市规划局向广州市出租汽车公司发出穗规设字［1997］第73号《关于规划设计要点的复文》，指出：规划用地性质为住宅、停车场，用地面积19 483平方米；容积率≤2.8；并提供了具体规划设十要点。（二）1998年4月20日，广州市城市规划局向广州市出租汽车公司发出穗规批字［1998］第62号《关于住宅、停车库等总平面规划方案的批复》，指出：同意按以下技术经济指标实施：用地15782平方米（以建设用地规划许可证为准），总容积率≤3.90以下；并作了具体规划批复。（三）1998年9月8日，广州市城市规划局向广汽集团发出穗规建字［1998］第718号《建设工程报建审核书》，注明住宅地上17层46 233平方米，地下1层8000平方米；停车场地上7层13393平方米，地下一层1800平方米。

该项目有关用地、施工及验收批文：（一）1998年4月22日和29日，该项目的《建筑报建专业管理联审表》经过市卫生防疫站和市环境保护办公室的批准。（二）1998年7月21日，广州市城市规划局发给广州市出租汽车公司和广州市住宅建设办公室穗规地证字［1998］第234号《建设用地规划许可证》，同意该两单位在江南大道南泰宁村以南15 515平方米用地（包括道路、河涌）上兴建安居工程和出租汽车站场。（三）1998年11 月26日，广州市国土局发出穗国土建用通字［1998］ 512号《广州市建设用地通知书》，同意将江南大道南泰宁村以南15440平方米土地出让给广州市住宅建设办公室、广汽集团和保兴公司使用，作为建设安居工程、出租汽车站场项目用地。（四）1999 年6月4日，广州市城市规划局发出穗规地复字［1999］第137号《关于同意改变用地单位的复函》，同意将上述地块的用地单位更改为广州市住宅建设办公室、广汽集团和保兴公司。（五）1999年11月24日，广州市建设委员会发给广汽集团和保兴公司穗建筑99508号《广州市建设工程施工许可证》，同意该两单位在上述地块施工，有效期限至2002年2月28日。（六）1999 年12月2日，广州市国土局向广州市住宅建设办公室、广汽集团和保兴公司发出穗国土建用字［1999］第816号《建设用地批准书》，同意使用上述15 440平方米土地。（七）2000年6月21日，泰沙路商住楼及停车场取得编号98241号《建设工程质量认定书》，上面注明的核验日期为2000年5月29日。 （八）2000年7月14日，该工程取得穗规验证字［2000］第491号《建设工程规划验收合格证》。（九）2∞0年7月17日该工程取得穗人防验［2000］ 010号《防空地下室验收意见书》。

为明确广汽集团作为原告的诉讼主体资格，两原告提交了以下证据：（一）1997年12月9日，广州市经济体制改革委员会以穗改字［1997］ 61号文“对《批准〈广州市出租汽车公司建立现代企业制度、组建广州广汽集团有限公司方案〉的请示》的批复”，同意转制后的广州广汽集团有限公司继续享受原广州市出租汽车公司作为市解困转制企业的有关政策。（二）广州市工商行政管理局于2000年9月28日出具《证明》，证明广州市出租汽车公司于1998年5月5日经该局核准，名称变更为广州市广汽集体资产管理公司；广州广汽集团有限公司是由广州市广汽集体资产管理公司与广州市出租汽车公司工会共同出资组建而成的。（三）广州市公用事业管理局于2000年10月30日出具证明，证明广汽管理公司（原名广州市出租汽车公司）已于1998年5月将其依法所有的全部资产并入组建后的广汽集团，管理人员和工作人员也全部并入广汽集团；因此，现在广汽集团与广汽管理公司是一个机构，两块牌子经营权、管理权由广汽集团行使，债务及责任由广汽集团承担，两者互为连带，不可分割。对上述证据的真实性，被告予以确认，但认为不能证明原告的主张。另外，原、被告均认可广州市住宅建设办公室与本案纠纷无关。

有关付款情况：保兴公司于1996年8月6号向广州市出租汽车公司付款50万元（发票开出时间为1996年8月8日，但双方均认可1996年8月6日为第一笔付款时间），1996年12月5日向广州市出租汽车公司付款200万元，1997年10月8日向广州市出租汽车公司付款150万元，1998年4月2日向广州市出租汽车公司付款100万元，合计500万元。原告认为1996年12 月5日应为保兴公司付450万元的时间，但未能对该日期即为保兴公司履行付款义务的期限提供依据证实；保兴公司认为1999年12月2日取得穗国土建用字［1999］第816号《建设用地批准书》为办妥加名手续、改变用地性质的时间，其司的付款并未超过合同的规定，反而基于双方的合作关系提前付款。

为表明项目建成的实际面积，原告提交了《房地产平面附图》，该图显示实际建成总建筑面积为住宅55 444.7266平方米（包含所有地下室建筑面积8940.4355平方米）、七层停车场13 711.5184平方米；保兴公司亦在一审期间提交了《各功能单元分摊大楼公设面积表》，该表显示实际建成总建筑面积69 139.5124平方米，具体包括：停车库13 525.9105平方米、地下室9081.1355平方米、住宅45212.6424平方米、幼儿园628.4778平方米、管理处59.4432平方米、青少年活动中心214.5484平方米、老年活动中心　115.1700平方米、卫生站20.1500平方米、文化站56.5028平方米、居委会29.8820平方米、综合商店195.6498平方米（以上均包含分摊面积）。上述证据均有广州市房地产测绘所盖章确认。原、被告对对方提供的证据的真实性予以认可，但坚持应以自已提交的证据作为依据。本院于2001年4月4日到广州市房地产测绘所调查，答复是：《房地产平面附图》是办理产权证时的附图，是产权面积的依据；而《各功能单元分摊大楼公设面积表》是该所内部计算面积的过程，不能作为产权依据。

在本案诉讼过程中，原、被告均对原告应得面积发表了自己的意见。原告认为其司应得面积包括：以穗规批字［1998］第62号文和穗规建字［1998］第718号为依据，原规划应分配面积住宅46 233平方米、住宅部分地下停车场8000平方米，七层停车场地上193平方米、地下1800平方米；其司应得住宅15 256.89平方米，住宅部分地下停车场2640平方米，七层停车场13 393平方米双方约定无偿划归其司所有（原告为此提交了《市场管理处补地价申请表》复印件予以证明）；广州市房地产测绘所的平面图为依据，住宅46 504平方米、地下停车场8940平方米，住宅增加271平方米、地下停车场增加940平方米；其司应得住宅增加面积54.2平方米、地下停车场增加188平方米，则其司应得住宅15311.09平方米、地下停车场2828平方米；其司还应得其他补偿面积商铺200平方米、幼儿园1000平方米、教师宿舍300平方米，加上七层停车场13 393平方米，其司共应得33 332.09平方米；由于起诉时计算有误，故只按32 352.93平方米主张权利。被告认为原告应得面积包括：以穗规设字［1997］第73号文为依据，原规划分配面积为该文中的容积率2.8乘以《建设用地规划许可证》中的用地面积15515平方米扣减原有建筑面积3672平方米（被告为此提交了报建图，该图注明为穗规建字［1998］第718号文的附图）即39 770平方米，原告应得地上面积13 124.1平方米、地下室面积2996.8平方米；以《各功能单元分摊大楼公设面积表》为依据，该项目实际建成面积为69 139.5平方米，新增面积20288.4平方米，原告应得新增面积4057—7平方米，则原告应得面积为20 178.6平方米；另加上教师宿舍300平方米、商铺200平方米，原告共应得20 678.6平方米；根据合同精神，其司以停车场面积与原告的住宅面积以1∶1的比例置换，则原告应分得七层停车场地上部分13525.9平方米、地下室6652.7平方米。

关于被告分得的停车场面积与原告分得的住宅面积置换比例的问题：原告认为住宅与停车场应按1∶3的比例置换或由被告按照环市西路裕景大厦包销款的单价4800元/平方米补偿给其司，此比例虽然合同没有约定，但应根据民法中的过错原则确定；被告认为应以1∶1的比例置换。

关于应补偿给原告的幼儿园问题：原告要求被告在停车场部分按1∶1比例补足1000平方米幼儿园或按2000元/平方米补偿现金；被告认为其司应政府要求，已将幼儿园移交给政府，由于双方是合作开发关系，该风险应由双方共同承担。

关于应无偿划归原告所有的五套住宅的问题：被告提出应无偿划归原告的五套住宅为A栋104、 106、 107、 201、 204房，并表示除上述五套房屋外，其余已全部处理完毕，但未能在法庭限令的期限内提交相应依据；原告对此表示不能接受，要求在B、 C栋八楼划出五套住宅给其司，但对BC栋八楼房屋是否处理完毕并不知情。

关于划归原告的商铺具体位置的问题：原告要求在报建图上方位（D时层东北角），也就是被告提交的竣工图上标明青少年活动室的位置划出200平方米商铺给其司；被告只同意按上标明综合商店的位置划出200平方米商铺给原告。

本院认为：（一）关于合同效力问题：广州市出租汽车公司与保兴公司于1996年8月6日签订的《合作开发合同》以及双方于1997年8月29日签订的《泰沙路合作开发补充合同》，广州市出租汽车公司作为原有用地单位，有权将土地使用权作为合作条件，且双方的合作开发已经过规划部门和国土部门的批准，办理了加名手续，合同内容合法，当事人意思表示真实，应为有效。

（二）广汽集团与广汽管理公司的诉讼资格问题：本案中，与保兴公司签订《合作开发合同》和《泰沙路合作开发补充合同》的是广州市出租汽车公司，根据工商部门的证明，广州市出租汽车公司1998年5月5日更名为广州市广汽集体资产管理公司，故广汽管理公司作为合同签订的主体享有当然的诉讼主体资格；根据工商部门和广州市公用事业管理局的证明，广州广汽集团有限公司是由广州市广汽集体资产管理公司和广州市出租汽车公司工会共同出资组建而成的，广汽管理公司1998年5月将其依法所有的全部资产和全部并入组建后的广汽集团，因此，现在广汽集团与广汽管理公司是一个机构，两块牌子，经营权、管理权由广汽集团行使，债务及责任由广汽集团承担，两者互为连带，不可分割，故广汽集团作为广汽管理公司的债权债务承受人，也具有诉讼主体资格，广汽管理公司也对此表示同意；且广汽集团已是用地批文上的合法开发单位。故保兴公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。

（三）关于广汽集团与广汽管理公司要求保兴公司立即交付3235.93平方米房产的请求：1该项目原规划面积：《合作开发合同》约定该项目建筑面积（含地下室停车场）以规划局批出的规划要点为准；本案有关的规划有三份，分别是穗规设字［1997］第73号《关于规划设计要点的复文》、穗规批字［1998］第62号《关于住宅、停车库等总平面规划方案的批复》以及穗规建字［1998］第718号《建设工程报建审核书》。针对双方对确定面积的依据文件不同，本院认为，法律规定，对合同条款发生争议的，应当按照通常理解予以解释；本案中，按照合同字面理解，合同所指规划局批出的规划要点应为穗规设字［1997］第73号《关于规划设计要点的复文》，应以该文中的容积率2.8乘以用地面积19 483平方米即54552.4平方米为基准面积；至于该文中的用地面积大于实际用地面积问题，由于双方在签订合同时对规划部门批出的容积率和用地面积的不确定是明知的，对规划局批出的设计要点中的结果都应接受；保兴公司在用地面积的确定上以《建设用地规划许可证》为依据，在容积率上又以《关于规划设计要点的复文》为依据，标准是不同一的，虽然事实上用地面积比《关于规划设计要点的复文》中要少，但从双方当事人签约的本意来看，双方权利义务应以《关于规划设计要点的复文》为准，双方均应受该约定的拘束；至于保留面积问题，由于《关于规划设计要点的复文》并未提到有保留面积，被保兴公司提供的报建图是穗规建字［1998］第718号文的附图，同样由于标准不同一而不予确认；至于七层停车场是否全部划归原告所有、不作分配面积的问题，由于双方合同中并无此项约定，广汽集团、广汽管理公司提交的证据仅为《市场管理处补地价申请表》复印件，不具有证据的必备条件，无法证明其的主张。故广汽集团、广汽管理公司的主张不符合合同本意，不应采纳；保兴公司的主张标准不同一，也不符合约定，亦不予采纳。2.按原规划广汽集团、广汽管理公司应得面积为54 552.4平方米的33%即18 002.292平方米。3.实际建筑面积：根据广州市房地产测绘所的《房地产平面附图》，该项目实际建成总建筑面积为住宅55444.7266平方米、七层停车场13 711.5184平方米，故增加面积为14 603.845平方米。4.广汽集团、广汽管理公司应得增加部分面积为14 603.845的20%即2920.769平方米；则共应得面积为20 923.061平方米。5.关于住宅与停车场的置换比例问题：按合同字面理解，置换比例应为1∶ 1；广汽集团、广汽管理公司提出的1∶3没有合同依据，以4800元/平方米进行补偿合同也未约定，且由于地段不同，裕景大厦包销款的单价没有可参照的条件，从合同文意体现不出其主张。故该意见依据不足，不予支持；保兴公司的主张有理，应予采纳。6.关于广汽集团、广汽管理公司应补偿给的幼儿园问题：双方补充合同约定被告将1000平方米幼儿园的产权划归广汽集团、广汽管理公司所有，现由于政府要求，保兴公司已将幼儿园移交给海珠区教育局，致使不能实现合同目的的责任并不在保兴公司，其不应为此承担过错责任；且由于双方是合作开发，开发过程中的风险应由双方共同承担。故广汽集团、广汽管理公司的此项请求无理，应予驳回；保兴公司的抗辩理由成立，予以采纳。7.关于应无偿划归广汽集团、广汽管理公司所有的五套住宅的问题：合同约定保兴公司应补偿五套住宅（不少于300平方米）给广汽集团、广汽管理公司，现保兴公司提出的分配方案广汽集团、广汽管理公司已明确表示不能接受，保兴公司也未提交上述房屋面积的数据及其他房屋已处理完毕的依据；广汽集团、广汽管理公司对其要求分配的B、 C栋八楼的处理情况也不清楚，故双方的房屋分配方案均不可行，可考虑用现金方式补偿，由保兴公司以300平方米为基数、按照房管部门评定的该地段高层住宅的商品房交易均价予以补偿。8.关于划归广汽集团、广汽管理公司的商铺具体位置的问题：针对双方以报建图还是竣工图作为划分依据的争论，报建图是经规划部门批准的文件，具有法律效力，施工应按照该图规定进行，被告擅自改变规划功能是不妥的，故不应以竣工图作为划分依据，而应以报建图标明的方位（D栋首层东北角）作为划分依据。广汽集团、广汽管理公司的主张合法，应予支持；保兴公司的主张依法无据，不予采纳。9.综上，结合合同的条文以及考虑双方使用的方便，广汽集团、广汽管理公司应分得的具体位置及获得的补偿是：七层停车场13 711.5184平方米及地下室7211.5426平方米，在D栋首层东北角的200平方米商铺以及由保兴公司以300平方米为基数、按照房管部门评定的该地段高层住宅的商品房交易均价用现金补偿五套住宅。广汽集团、广汽管理公司要求保兴司交付房产面积的诉讼请求中超过上述部分予以驳回。

（四）关于广汽集团、广汽管理公司要求保兴公司支付逾期付款的违约金（从1996年12月5日计至1998年4月2日、按月息5%计算）的请求：保兴公司第一笔付款的发票开出时间为1996年8月8日，但双方均认可1996年8月6日为第一笔付款时间，应予确认；本项目的加名和改变用地性质手续最早是1998年7月21日广州市城市规划局发出的穗规地证字［1998］第234号《建设用地规划许可证》，保兴公司最早获准加名是1998年11月26日广州市国土局发出的穗国土建用通字［1998］512号《广州市建设用地通知书》，均迟于保兴公司的实际付款时间，没有逾期付款的行为，广汽集团、广汽管理公司认为保兴公司迟延付款依法无据，故此项请求无理，应予驳回。

（五）关于广汽集团、广汽管理公司要求保兴公司支付逾期交楼的违约金（按每月住宅面积2元/平方米、商业裙楼及停车场面积10元/平方米、从2000年8月1日起计至付清之日止）的请求：工程规划报建的批文分别是1997年5月12日穗规设字［1997］第73号文、1998年4月20日穗规批字［1998］第62号文以及1998年9月8日穗规建字［1998］第718号文，而1999年11月24日穗建筑99508号《广州市建设工程施工许可证》是工程施工的批文，按照合同上下文理解，规划批文的批出时间应为合同所指“单体”，报建批出之日，故2000年7月7日应为交楼时间；保兴公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。由于广汽集团、广汽管理公司认可2000年7月内交楼均不属违约，出于其自愿，应予准许。2000年7月26日，新中兴公司向广汽集团发出《收楼通知》视为保兴公司的行为，保兴公司已履行通知收楼的义务；广汽集团、广汽管理公司以该项目尚未取得“综合验收合格证”，为由拒绝收楼显属不当，虽然保兴公司并未明确广汽集团、广汽管理公司应分得的具体位置，但双方系合作开发而非房屋买卖，在合作开发合同中约定的只是分配原则，并无具体分配方案，故确定广汽集团、广汽管理公司应分得具体位置的义务应由双方共同承担，而双方均未积极履行该项义务，故对广汽集团、广汽管理公司至今未能收楼双方均有过错应共同承担责任；广汽集团、广汽管理公司要求保兴公司支付逾期交楼的违约金不符合合同约定的条件，应予驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定，判决如下：

一、被告广州保兴实业开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告广州广汽集团有限公司、广州市气集体资产管理公司交付海珠区泰沙路11号项目的七层停车场13 711.5184平方米1及地下室7211.5426平方米以及D栋首层东北角的200平方米商铺；

二、被告广州保兴实业开发有限公司于本判决生效之日起30日内补偿五套住宅（以300平方米为基数、按照房管部门评定的该地段高层住宅的商品房交易均价计算）给原告广州广汽集团有限公司、广州市广汽集体资产管理公司；

三、驳回原告广州广汽集团有限公司、广州市广汽集体资产管理公司其他诉讼请求。

案件受理费42 800元（原告已预付）由两原告共同负担25901元，被告负担16899元；诉讼保全费25 520元（原告已预付）由两原告共同负担15 444元，被告负担10 076元。原告多预付的诉费及诉讼保全费本院均不予退回，由被告在付款时将应负担的16 899元及诉讼保全费10 076元迳付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。