广州公司因违反法律的禁止性规定而被认定无效的房产合作(买卖)纠纷的案例
广州市芳村建业发展公司与广州市白云房地产开发总公司、 广东省广宁县对外经济贸易局等合作建房纠纷案
【裁判要旨】
合同相对性原理的适用
【一审判决】
广东省广州市中级人民法院民事判决书
（2000）穗中法房初字第57号
原告：广州市芳村建业发展公司，地址：广州市五羊新城寺右北一街三巷7号5楼。
法定代表人：黄世伟，总经理。
委托代理人：黄志威、杨爱斌，广东某律师事务所律师。
被告：广州市白云房地产开发总公司（下称白云公司），
地址：广州市下塘西路11号之二。
法定代表人：冯川洪，总经理。
委托代理人：周湘华、李传宏，广东某律师事务所律师。
被告：广东省户宁县对外经济贸易局（下称广宁外贸局），地址：广东省广宁县南东一路18号。
法定代表人：许志强，局长。
委托代理人：莫世炯、欧家威，该局干部。
第三人：广州南方恒通经济贸易公司（下称南方公司）。
法定代表人：高建国，经理。
原告广州市芳村建业发展公司诉被告白云公司、广宁外贸局、第三人南方公司合作建房纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广州市芳村建业发展公司的委托代理人黄志威、杨爱斌律师、被告白云公司的委托代理人周湘华、李传宏律师、被告广宁外贸局的委托代理人莫世炯、欧家威到庭参加诉讼。第三人南方公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市芳村建业发展公司诉称：1993年6月1日，白云公司与广东省广宁县经济开发总公司（下称广宁公司）签订《预售商品房合同》，合同约定， 白云公司将广州市一德路231—259号地段即将兴建的18层住宅楼预售给广宁公司，总价款为84 500 000元。广宁公司购买该楼后，经白云公司同意，在未办妥产权契证前可自由转让和改名。1994年1月11日，广宁公司、南方公司、原告签订《合作开发建房协议书》。约定：由原告负责建房投资款中的的第二期及第三期共计3500万元，并由原告将款直接付给白云公司。而1994年1月8日，原告、白云公司、广宁公司达成协议，广宁公司于1994年12月10日前连本带息归还1860万元，白云公司在办理好一德路项目商品房预售许可证及开出售房票据前，必须及时通知原告，若上述款项不能归还，则一德路在建工程由原告和白云公司接管。白云公司同意广宁公司函件的内容，届时可由其司直接办理转名手续。1994年1月12日，白云公司出具证明，证明其司与广宁公司签订有一德路231—259号《预售商品房合同》，现根据三方协议，如在广宁公司同意时，其司同意给予办理转名手续。1994年12月10日，广宁公司出具授权书，表示其司将白云公司售给一德路大楼转名给原告，请白云公司办理转名手续。1995年6月19日，四方达成会议纪要，白云公司承诺返还1500万元原告。白云公司分别于95年11月30日、12月28日、96年8月13日给付900万元原告，尚欠600万元拒绝支付。以上事实表明，广宁外贸局已将《预售商品房合同》转让给原告，原告与白云公司之间形成了事实上预售商品房买卖关系。但白云公司预售商品房给原告及广宁公司时，没有办理《建设规划许可证》、《商品房预售许可证》和《土地使用权证》，因此，《预售商品房合同》应为无效。被告收取的购房款应按无效合同的处理原则应按钱款走向恢复原状，因此，白云公司应归还600万元及利息，因广宁公司已被注销，广宁外贸局作为开办单位应承担连带清偿责任，故判令被告白云公司返还原告购房款600万元及利息（从付款之日计至2000年4月30日，按银行同期贷款利率计），广宁外贸局承担连带清偿责任，本案的诉讼费用由被告承担。
被告白云公司辩称：其司与原告之间不存在任何合同关系，更不存在合作建房关系。广宁公司在一德路项目中的所有投资合计1500万元，这些投资款已由广宁公司在1994年间分8次全部提走，其司与广宁公司之间在一德路项目中也不存在投资纠纷。在本案中，原告将其与广宁公司之间的借款关系和广宁公司与被告之间的合作关系混作一谈。故其司不负有向原告还款的义务，原告的诉讼请求依据不足，请求驳回原告的诉讼请求。被告广宁外贸局辩称，广宁公司是独立核算的经济实体，应独立承担民事经济责任，其局没有参与也不知道原告与白云公司的合作经营情况，对白云公司是否欠原告款更不清楚。广宁公司并非其局开办的企业，只是行政上属其管理。其局并不参与企业的业务工作，对广宁公司只是在党务、计生工作等起上传下达自行政事务作用，一切的经济活动由企业自己决定，责任自负。故请求驳回原告对其的诉讼请求，相应的诉讼费由原告承担。
第三人南方公司没有到庭发表意见。
经审理查明：1993年6月1日，白云公司与广宁公司签订《预售商品房合同》，该合同约定，白云公司将广州市一德路231—259号地段即将兴建的18层住宅楼预售给广宁公司，其中可售面积约为1.3万平方米，销售均价为每平方米建筑面积6500元，总价款为84 500 000元。广宁公司购买该楼后，经白云公司同意，在未办妥产权契证前可自由转让和改名。合同还约定了付款时间、付款方式、违约责任等事项。该合同于1993年6 月12日经广州市白云区公证处办理了公证证明书。1993年7月29日白云公司收到广宁公司800万元购房款，同日广宁公司向白云公司借款800万元。1993年12月31日，白云公司与广宁公司签订《合作建房合同书》，该合同约定，白云公司提供上述地段土地使用权及开发权及总投资额的一部分与广宁公司合作兴建高层住宅综合楼，广宁公司以投入9400万元作为合作条件等。1994年1月8日，广宁公司致函芳村公司，表示其司向芳村公司借款1500万元投放于一德路项目，该款定于1994年12月10日前连本带息归还1860万元，白云公司在办理好一德路项目商品房预售许可证及开出售房票据前，必须及时通知芳村公司，若上述款项不能归还，则一德路在建工程由芳村公司和白云公司接管，其司投入的资金同时放弃，作为对芳村公司的补偿。白云公司于1994年1月10日在该函上注明，同意广宁公司的内容，届时可由其司直接办理转名手续。1994年1月11日，广宁公司（甲方）、南方公司、芳村公司（均为乙方）签订《合作开发建房协议书》。约定：甲方提供该项目的一切合法文件，负责与白云公司签订的合同中的第一期1000万元。乙方负责建房投资款中的第二期及第三期共计3500万元，已由甲方出具代付委托书交乙方将款直接交付白云公司专款专用，不能移作他用。乙方享有甲方与白云公司于1993年6月1日签订的合同中甲方的同等权利。1994年1月12日，白云公司出具证明，证明其司与广宁公司签订有一德路231-259号《预售商品房合同》，现根据三方协议，如在广宁公司同意时，其司同意给予办理转名手续。芳村公司分别于1994年1月18日、27日各支付500万元、2月22日支付300万元、2月28日支付200万元合共1500万元给白云公司，相关支票存根上注明代广宁公司付购楼款。广宁公司在1994年期间分8次向白云公司借款1500万元。1994年12月10日，广宁公司出具授权书，表示无法归还芳村公司垫支给一德路的购房款1500万元及资金占用费360万元，其司将白云公司售给一德路大楼转名给芳村公司，请白云公司办理转名手续。1995 年6月19日，芳村公司、白云公司、广宁公司、南方公司四方达成会议纪要：1.根据三方协议，广宁公司同意于95年7月1日先支付500万元利息给南方公司和芳村公司。2.广宁公司同意于95年7月31日前偿还1500万元给白云公司，同时白云公司收到上述款项后即还款给芳村公司。3.如广宁公司上述任何一项不能兑现时，广宁公司与南方公司、芳村公司签订的合作合同将自行失效，广宁公司投入一德路的全部资金归白云公司和南方公司芳村公司所有，白云公司可直接与南方公司、芳村公司签订合作合同。同时，白云、南方、芳村公司保留追究广宁公司的经济责任的权利。白云公司分别于95年11月30日、12月28日、96年8月13日给付900万元芳村公司。
另查：广宁公司因多年没有年审已被工商部门注销营业执照。广宁公司为全民所有制企业，主管部门为广宁县外贸局。
本案在审理期间，白云公司提起反诉，请求原告退还900万元及利息，并由原告承担本案诉讼费。被告在审理期间又申请撤回其反诉，原告、广宁外贸局表示同意白云公司撤回反诉，本院于2001年2月15日口头裁定准许白云公司撤回反诉。
本院认为：白云公司与广东省广宁县经济开发总公司（下称广宁公司）于1993年6月1日签订的《预售商品房合同》，实际没有履行，从其内容实际真实意思表示也不是预售商品房，故该合同应为无效。白云公司与广宁公司1993年12月31日签订的《合作建房合同书》，双方并没有到有关部门办理合作建房手续，故应为无效。广宁公司、南方公司、芳村公司于1994年1月11日签订的《合作开发建房协议书》，因广宁公司并不是该地段的合法使用人，各方又没有办理有关合作开发手续，故应为无效。1995年6月19日，芳村公司、白云公司、广宁公司、南方公司达成的会议纪要，是对有关各方款项的清洁，意思表示真实，没有违反法律有关规定，应为有效。该会议纪要已明确广宁公司须将1500万元返还给白云公司，而该纪要还约定，白云公司在收到广宁公司还款后即还给芳村公司，因此，该约定属附条件的代为履行。故广宁公司应承担600万元的还款责任，芳村公司要求白云公司返还上述款项，依据不足，不予支持。因广宁公司已被工商部门注销，参照广东省高级人民法院《关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》的规定，应由其主管部门广宁外贸局负责清理广宁公司的财产，以清理后的财产清偿对芳村公司的债务。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市白云房地产开发总公司与广东省广宁县经济飞总公司于1993年6月1日签订的《预售商品房合同》、 1993 年2月31日签订的《合作建房合同书》无效；
二、广东省广宁县经济开发总公司、广州南方恒通经济贸易公司与广州市芳村建业发展公司于1994年1月11日签订的《合作开发建房协议书》无效；
三、被告广东省广宁县对外经济贸易局于本判决发生法律效力之日起一个月内负责清理广东省广宁县经济开发总公司的财清理期限为三个月，以清理后的财产为限向原告广州市芳村业发展公司归还6 0 0 万元及利息（从1994年2月28日计至还清之日，按银行同期同类贷款利率计）；
四、驳回原告广州市芳村建业发展公司的其他诉讼请求。
本案受理费53 385元（原告已预交）由原告负担23 385元，广宁外贸局负担30000元。原告多交的受理费30 000元本院不予退回，由被告在还款时迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
【法官评析】
本案的争议焦点是白云公司应否向芳村公司承担600万元的还款责任。要处理这一问题，首先必须理清本案存在的法律关系。在本案中，存在两个基础法律关系：一是广宁公司与白云公司的合作建房关系；二是芳村公司与广宁公司的借款关系。这两个法律关系又有一定的关联，即芳村公司借给广宁公司的款项，并不是由芳村公司直接向广宁公司支付，而是由芳村公司代广宁公司直接付给白云公司。芳村公司向白云公司付款时，在银行单据上注明是代广宁公司支付购楼款（实为合作建房的投资款）。
上述合同在因为违反法律的禁止性规定而被认定无效之后，就涉及相关款项的返还问题。从实际案情来看，芳村公司所借出的款项并未直接付给广宁公司，而是由白云公司受领，依情理，600万元借款应由其实际受益者白云公司返还。但从法律关系来看，本案合作建房关系与借款关系是独立存在的。芳村公司向白云公司的付款行为，对广宁公司而言，是履行借款合同，但对白云公司而言，仅是代广宁公司支付合建款项，芳村公司与白云公司之间并不存在直接的法律关系。
