【商品房买卖合同案】开发商逾期交房，购房人有权退房

律师提醒：开发商应当向购房者按照合同约定时间交付房屋。而实践中，有的开发商能按时交房，有的开发商则延期交房，甚至延期交房达3个月以上，出现这样的问题，如合同中对开发商延期交房有约定的，按照约定处理，如无约定或约定不明确，购房者可以先催告，后解除合同要求退房。

案件简介

2010年2月26日，某房产公司（出卖人）与邵某平（买受人）签订编号为Y977274《北京市商品房预售合同》，约定邵某平购买某房产公司开发建设的北京市通州区某镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目某商务楼9层906号房屋（以下简称906号房屋），套内建筑面积85.79平方米，总价款为1914765元。买受人采用分期付款方式支付房款。合同中同时约定，逾期交房超过120天的，买受有权选择退房。

在支付完第一期购房款后，第二期房款交款期限届至前，邵某平向某房产公司提出过要求变更为按揭贷款付款方式，某房产公司对此表示同意，双方为此签订了变更付款方式的协议。2012年2月8日，贷款人光大银行中关村支行、借款人邵某平（并作为抵押人）与保证人某房产公司签订《个人贷款合同》，约定邵某平向光大银行中关村支行借款95万元，用于支付涉诉房屋的房款。

后因该房屋迟延交房超过120天，邵某平起诉至法院，要求判令：1.解除原被告商品房预售合同；2.退还首付款964765元及贷款利息175616元。

被告某房产公司辩称：我方不同意解除双方签订的预售合同，我公司不存在逾期交房的问题，邵某平的主张没有合同和法律依据，因不存在合同解除的事由，不同意邵某平的所有诉讼请求。

法院判决

法院认为邵某平与某公司签订的《商品房预售合同》中“出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同”的约定不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的，对合同订立的双方当事人均有约束力。故判决：1.解除原告邵某平与被告北京某房地产开发有限公司于2010年2月26日签订的《北京市商品房预售合同》；2.退还原告邵某平购房首付款及利息；3.被告支付原告邵某平逾期交房违约金；4.被告北京某房地产开发有限公司退还原告邵某平印花税、产权代办费等费用。

案件评析

某公司没有按照《商品房预售合同》约定时间交付房屋，属于逾期交房。本案争议焦点是邵某平能否按照《商品房预售合同》中约定的合同解除条件解除合同?

1.邵某平与某公司签订的《商品房预售合同》中“出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同”的约定不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。

邵某平与某公司在《商品房预售合同》中约定“某公司逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，某公司应当自解除合同后退还全部已付款，并支付违约金”的条款，是当事人约定一方解除合同的条件，当条件成就时，解除权人可以解除合同，这是《合同法》第九十三条第二款规定的合同约定解除权。

2.合同解除权应在合理期限内行使。

合同解除权是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。按照《合同法》第九十五条规定，行使合同解除权的期限分为两种情况：（1）按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。（2）在对方当事人催告后的合理期限内行使。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。