商品房面积误差开发商应依约赔偿的案例分析
广州宏力律师事务所律师提示：
购房者购买的商品房出现套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，购房者有权依照合同或法律要求赔偿。误差面积超过3%，购房者有权要求双倍返还误差面积购房款。
案件简介
1997年5月18日，李某花与某公司签订了一份《房地产预售契约》，由李某花购买某公司开发的黄埔大道中路金兴一街某房屋，建筑面积110.21平方米，总成交价为604676元。某公司应于1997年12月30日前将房地产建成并交付给李某花使用；双方同意本合同所列的建筑面积与市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差为±1%，如误差超过±1%的，按本契约第四条规定的房屋建筑面积每平方米价格计算（不计利息），双方进行多退少补。
合同签订后，李某花依约付清了全部购房款604676元。1999年1月，李某花与某公司依约办理了某房屋的收楼手续。2003年5月22日，房管部门核发了某房屋的《房地产权证》，地址为黄埔大道中路金兴一街，建筑面积为102.23平方米，比约定少7.98平方米。
李某花起诉认为，对所购商品房出现的7.98平方米误差面积，出卖方有过错的，超出3%部分的房价款应当双倍返还买受人。请求法院判决某公司退回李某花多付购房款69416元，并赔偿利息损失，并要求某公司双倍返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款，返还多收的税费6048元。
某公司答辩称，双方签订合同时只能预见到超过1%的面积误差，因此不同意李某花的诉讼请求。
法院判决
法院认为李某花与某公司签订的《房地产预售契约》中，对面积误差的处理有明确的约定，该约定合法有效，双方均应遵守。因此某公司交付的房屋有面积误差构成违约。故判决：1.某公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向李某花支付房产面积差额43783元及其利息（利息以24188元为本金，自2003年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计至清付之日止）；2.某公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向李某花退回代交税费余款6048元。
案件评析
李某花与某公司签订的《房地产预售契约》中已经明确约定了商品房面积误差的处理条款，李某花能不能再选择适用其他有关法律规定?对面积误差超过3%的部分，李某花能否得到双倍补偿?李某花与某公司争议的焦点是，房屋面积误差是按照合同约定处理，还是按照最高法院有关司法解释规定处理。
1.李某花所购商品房出现面积误差，对面积误差的处理，合同有约定的，一般按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，才按照有关法律规定处理。
李某花与某公司签订的《房地产预售契约》是否对面积误差的处理有明确的约定，是本案争议的焦点。《房地产预售契约》第十七条约定：合同约定面积与房产证记载面积的误差值为±1%，如在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿；如误差值超过±1%的，按本契约第四条规定的房屋建筑面积每平方米价格计算（不计利息），双方进行多退少补。现李某花向某公司买受的房屋房产证记载的面积为102.23平方米，比约定面积110.21平方米少7.98平方米，面积误差比绝对值为7.24%，虽然实际误差值大大超出双方约定的1%的误差值，但仍属于双方约定的“误差值超过±1%”的情形。因此，李某花与某公司根据《房地产预售契约》约定，误差值±1%以内的部分无需退补，对超出误差比绝对值1%的部分，某公司应按6.88平方米退还面积差额款37747.67元。
2.双方未约定时商品房面积误差的处理原则。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
