证据缺失也可以审查“以买卖掩饰赠与”的房产纠纷案

司法实践中，父母子女或者其他亲属或其他关系的人之间，以买卖的形式实现房产赠与目的的案例很多，究其原因，主要是为了避税。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”和拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》都有小专题分析过这个法律问题。

一、问题：直接证据缺失

名为买卖，实为赠与，即以房屋买卖的方式实现房屋的变更登记，往往发生在父母子女或者其他亲属或其他关系的人之间，当初以房屋买卖的方式赠与房产的时候，双方关系都是非常友好密切的，因此一般都不会签属一份类似《情况说明》之类的文件说明双方之间“名为买卖，实为赠与”。加之从“名为买卖，实为赠与”这一法律事件的发生，到双方发生纠纷对簿公堂，往往都间隔几年甚至更久的时间，这也导致当初可能存在的一些证据（如微信、短信记录等）也灭失了。直接证据的缺失，是“名为买卖，实为赠与”这一类型房产纠纷的主要麻烦，但也是普遍现象。

 

二、法院审查的核心：当事人的真实意思表示

诉讼中，原告和被告会各执一词，一方说这就是买卖，另一方说名为买卖，实为赠与。对此类房产纠纷，法院审查的核心和处理该纠纷的逻辑起点就是探究当事人的真实意思表示：是买卖，还是赠与？

买卖合同和赠与合同是两个不同的法律关系：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

认定双方之间真实的法律关系，是处理此类房产纠纷的逻辑起点。认定为是买卖，或者认定为是赠与，法院的裁判结果会完全不同，对当事人的利益影响也会非常大。

法院审查双方之间是买卖合同关系还是赠与合同关系的过程，就是探究但是人真实意思表示的过程。

 

三、直接证据缺失不会导致法院无法审查：我们的法律很成熟

我们的法律还不尽善尽美，但是我们的法律已经很成熟了，想钻法律空子的人最后基本会承认自己自作聪明了。千万不要以为别人没有证据，你就可以信口开河为所欲为了，把法律理解的这么幼稚的人才是幼稚的。

 

1、和此类纠纷相关的证据规则简介

（1）举证责任分配：谁主张、谁举证

《民诉法解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

（2）无需举证的事实

《民诉法解释》第九十三条第一款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……”

（3）证明标准：高度盖然性

《民诉法解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

2、法官作出选择：基于证据规则的自由心证

证据很重要，没有直接证据，还有间接证据，还有证据链条，还有法庭调查。对此类YSE OR NO的法律纠纷，原告和被告都应当积极举证，更应当积极质证，还应当以证据为基础，沿着一个清晰的逻辑把案件事实讲清楚。

 

根据以往的经验，“名为买卖，实为赠与”这类房产纠纷中会常见如下问题：

（1）一般不会有房产的挂牌，不会有中介参与，不会有居间合同或定金合同。

这不同于一般的房屋买卖，对主张房屋买卖法律关系的一方略有不利，但这并不是最重要的，因为买卖双方是“熟人”，且一般有父母子女或其他亲属关系，他们之间的房屋买卖不同于陌生人之间的房屋买卖，没有房产的挂牌，没有中介参与，没有居间合同或定金合同很正常。

（2）网签合同很简单，大量核心条款缺失

这类房产纠纷所涉的网签合同（如：《上海市房地产买卖合同》）很简单，除了买卖双方当事人、标的、价款、过户时间之外，其他的重要甚至核心条款（如付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、违约责任等）都没有约定，而且房屋总价一般都是交易中心要求的最低价，一般都没有实际支付房款即办理了过户手续且在相当长的时间内“卖售人”并未催告“买受人”支付房款，甚至没有交房，“卖售人”没有迁出户口。这些都是对主张房屋买卖合同关系的一方极其不利的，很多法院也都是基于上述不合常理的现象判断双方当事人之间真实的法律关系是赠与，不是买卖。

（3）主张赠与合同关系的一方要做出合理解释：为何赠与？

对于以买卖的方式变更登记，而非以赠与的方式变更登记，一般都是为了避税，主张赠与合同关系的一方也都是这么解释的。但是，主张赠与合同关系的一方要作出合理解释：为何赠与？（原产权人为何要把其房产赠与给你？）

对此，每个案件的情况不同：最常见的原因是原产权人年龄大了（或突发重大疾病或事故，不久人世），为了避免以后继承的纠纷或因继承导致的高额税负，而办理了变更登记。但是，有些时候这个说法可能不是太具有说服力，甚至会和一些基础事实相矛盾，这就需要主张赠与的一方继续举证和说明原因。当然，也有一些其他的原因，如受赠人快要结婚了，要用涉案房屋做婚房，基于中国的传统文化，直系亲属（父母、祖父母、外祖父母）将其房屋赠与给了受赠人。

（4）基于个案，注重逻辑和细节

每个案件都不同，当事人应当基于个案的特殊性，注重逻辑和细节，维护自身的合法权利。切不可生搬硬套，读了几天法条和几个案例就自以为学会了，知其然而不知其所以然，这样很危险。

 

综合以上因素，法官会基于基础证据和法庭调查，自由心证，做出判断。