限购政策催生“借名购房”，其中风险如何又应怎样规避？

借名购房

近些年，由于限购政策的施行，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能够签订买卖合同，也无法进行交易过户。在这种情况下，就衍生出了“借名购房”的购房方式，即借用父母、子女或者是其他人的名义购房，而购房款是实际购房者自己支付。事实上，借名买房这种方式存在很大风险。房地产作为不动产，是以物权登记为准。而在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人并非房屋的实际出资人，而是其父母、子女或其他第三人，即“名义产权人”。若名义产权人未经过实际产权人的同意就将该房地产擅自出售，且买方是以正常的市场价格购买，那么实际产权人也是无法要求取消买方与名义产权人的交易的。

案例连接

我所罗刚律师曾经办过一起这样的借名购房案件：

委托人陈先生与被告陈小姐原系男女朋友关系，2011年委托人因中山市限购政策无法使用自己名字购买位于中山市沙溪镇某花园2402房，经陈小姐同意，委托人借用陈小姐名义购买上述房屋。于是，陈小姐于2011年3月与中山市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，同日陈小姐又与中山农商银行签订《购房按揭贷款合同》，以陈小姐的名义向中山农商银行贷款。2012年起，委托人将上述房屋出租给案外人租住。后来两人分手。在2013年9月，委托人与陈小姐签订《购房协议》，明确陈小姐系将其名字借给委托人购买上述房屋，实际全额出资人及实际权属人为委托人。2013年10月，上述房屋办理房地产权证，登记在陈小姐名下。后委托人具备购房资格，请求陈小姐将产权过户至自己名下，但经委托人多次沟通，陈小姐以各种理由拒不同意办理将房屋转移登记至委托人名下的手续。

判例原文

事实认定

本所罗刚律师在充分了解并对案情进行仔细分析后，指引委托人收集对我方有利的证据材料。在法庭上，罗刚律师结合情与法两个层面对本案进行说理。

法院认为，委托人与陈小姐原系男女朋友，根据生活常理，处理相关事务时未必签订书面协议，而至双方分手后，再签订协议明确具体内容符合常理。另外，涉案房屋买卖，按揭，款项收据，借据等文件的原件均在委托人处；且收楼后是由委托人一直实际控制和支配着房产且得到陈小姐的确认。而陈小姐一方存在前后说辞不一致，且无法提供证明其主张的证据。

综上，法院认定委托人借陈小姐之名购买涉案房产的事实成立。

判决结果

1、委托人代陈小姐一次性付清上述房屋的按揭贷款后，陈小姐和中山农商银行应于一个月内协助委托人注销上述房屋的抵押登记手续；

2、在上述抵押登记手续注销后十五日内，由陈小姐协助委托人办理上述房屋的产权转移登记手续，登记至委托人名下。

借名购房 风险分析

从上述案例可知，借名购房存在诸多风险。

比如，如果实际产权人与名义产权人之间没有签订书面协议，即使双方之间是亲属关系，在面对房价暴涨的今天，很多亲属也会背信弃义，不再按照当初的口头承诺履行自己的义务。在这种情况起诉至法院，根据不动产以登记为准的原则，其出资可能会被认定为债权，换句话说，能要钱但要不回房。

第二，名义产权人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割。

第三，名义产权人死亡，房产作为其遗产被继承。

第四，名义产权人可能擅自将房产设置抵押权。

第五，名义产权人因其他法律问题而被法院查封名下财产。

第六，名义产权人擅自将房产出售，这种情况也是在现实生活中最为常见的。

从法律意义层面上，名义产权人对房屋是享有所有的法律权利的。