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《民法典》生效的购房新规15点值得注意的问题

发布时间:2021-01-12 点击数:72

想买房,新规定要注意什么?
1. 2021年1月1日生效的《民法典》中,在物权编新设置了一个“居住权”:房主可以去登记机构,赋予任何人居住自己房子的权利。可以是永久居住,也可以是设置一段时间。
2. 设置了居住权的房子仍然可以出售、继承或赠与,但法律规定,不管房屋怎么变动,有居住权的人都可以继续住在房屋里,别人无权赶走。
如果是有永久居住权的人,那后面的房主只能等他去世,如果是有一段时间的居住权人,房主只能等到期再赶人。
3. 因此,千万别买设置了居住权的二手房。成交前,你一定去登记机构仔细查看是否设置了居住权,选那些没有设置居住权的房子。
4. 当然,“居住权”也有你想不到的好处,它很好地解决了不少夫妻“买房加名”的难题。
比如,你要结婚,婚房只写了你配偶一个人的名字,但是婚后两人共同还贷,房主一栏又不加你的名字。如果你想保护自己的权益,可以让你配偶给你设置“居住权”。
即使未来房子有变动,你依然有居住权,别人不能赶走你。
5. 如果是你的父母倾尽积蓄为你全款购买了婚房,登记在你与你配偶两人名下,这个房就会被视为夫妻共同财产。
但为了保障父母的权益,你可以在房产证上为父母设置居住权,即使以后离婚,你父母也不能被你配偶“扫地出门”。
6. 买二手房还要注意一个问题:你要判断这套房是不是前任房主落户籍的房子,是的话谨慎买。
因为你很难把他的户口迁出去,即使闹到法院,最后也可能只判对方赔给你违约金,户口还是迁不走。
7. 如果不小心买到了别人落户的房子,可以留意政策变动。
以北京为例,最近发布了《关于设立"公共户"的工作意见(征求意见稿)》,目前还在征求意见阶段。
等未来实施以后,就算在北京市没有其他房子,也可以申请落公共户,遇到前任房主拒绝迁出的话,你可以向公安机关申请强制迁户。
8. 还要注意看要买的房子是否有抵押,有的话要谨慎买。
比如,甲有一套房,把房子抵押给银行借了一笔贷款。然后甲把这套房卖了,乙买了,但由于贷款没有还清,乙就需要来还这套房的抵押贷款,不然房子会被银行收走。
9. 之所以会有这种情况,是因为法律规定发生了改变。之前法律规定,如果一个房子被抵押了,在还清银行贷款之前,是不能买卖交易的,大家能买的都是无抵押的房。
但现在《民法典》则规定:被抵押的房子,不需要缴清全款或征得银行同意,也可以买卖并过户。但如果贷款还没还清,仍然必须按期偿还,否则银行有权依法处置。
10. 一定要确认卖家有没有隐瞒抵押,不要光听口头说,建议你去房屋登记机构查查房子的抵押登记,或者看看房本上的记录。一旦发现有抵押,你就要小心了。
11. 有不少人担心:“住宅的使用期限有70年,70年后我的房子会怎么样呢?”之前法律没有明确规定。
而今年《民法典》明确规定了“70年满后自动续期,但续期要缴纳费用”,只是具体数额还未确定。
12. 有一些开发商,会在拿到土地多年后才盖楼销售,等于已经占了你70年使用期的好几年了。
所以你在买房时也要询问该楼盘的土地使用年限,尽量选剩余时间长的,不然剩余时间短,早早就到期了,你还要再出一笔续期费用。
13. 《民法典》还新规定了买房中介费的问题。过去,有不少买家会通过中介与房主认识,然后为了不付中介费,签约时直接和房主交易,绕过中介。《民法典》明确禁止了这个行为,依然需要付中介费。
14. 在签约时,建议你和卖家在合同里约定一个“检验期”,收房后在这段时间里,如果发现房子质量有问题,可以通知卖家处理或追责。
15. 《民法典》规定:如果合同中没有规定“检验期”的时间,那么默认是收房后的两年内。
如果两年中你都没发现房子有质量问题、没通知卖主,过了时间再出问题,就可能要吃“哑巴亏”了。而如果合同中约定了比两年更久的“检验期”,那就按合同中的时间来算。