房价上涨，买房这些问题要注意了

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买房前，应该注意什么?

购房者买房前可能有几种担忧:一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设,而不被挪作他用;二是商品房能否如期建成;三是预售商品房的价格是否合理,房屋是否会增值保值;四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等。因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。

同时关注建房的土地性质，农村集体经营性建设用地上的商业、办公用房，依法不得作为住房做居住用途使用，不要相信开发商关于房屋用途可以随意改变的口头承诺。

 

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买房挑房时，应该注意什么?

购买商品房预售房屋时，由于没有看到现成的房屋，因此多多少少会存在一些问题。此时，为了避免购房之后出现纠纷，在挑房时就需要特别注意以下事项:

 

（1）现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件。广州的买房者可以登录广州市阳光家缘网查看开放商是否具备销售该房产的资格，网址：

http://zfcj.gz.gov.cn/data/Category_623/Index.aspx

此网站是广州市国土资源和房屋管理局在互联网上建立的房地产信息网站，旨在为规范房地产交易行为、实现房地产市场信息对称、帮助市民理性购房，提供一条“阳光通道”，使广大市民真真正正能够买到放心房。是新建商品房联网销售和市场信息实时发布的窗口。

 

（2）由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质。同时了解所购房屋是否存在查封抵押情况，以上这些情况广州市的买房者均可登录广州市规划和自然资源局网站进行查询。 

网址：http://ghzyj.gz.gov.cn/

 

 

（3）房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料等问题。

 

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为了保证得房率，应该注意什么?

正常的得房率是指你套内面积与建筑面积的比例。一般来说，公摊越高得房率越低，反之得房率越高。不少开发商把不计面积的飘窗，以及计半面积的阳台，按照套内实际面积计算得房率，甚至，有些拿所谓的露台、设备平台和所谓入户花园也当做套内面积，计算得房率。这样的房子，你真的办房产证时才发现，得房率其实高的惊人。而所谓赠送的那些部分，很有可能因为后边的法律法规的严谨，而无法使用。这时候我们可以：

 1、在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

  2、索要建筑设计图，让建筑专业人士计算。业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

  3、在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

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买房签订认购书时，应该注意什么?

 

认购书在定性上为商品房买卖的预约合同, 是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题;再看认购书条款的具体内容。一项合格的认购书的一般包括以下内容:

 

（1）双方当事人的基本情况;

 

（2）房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);

 

（3）房屋价款计算;

 

（4）签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。

 

因此，在签订认购书时，需要详细看认购书是否完整，是否包括上面所提到的内容，不完整的,就不要贸然签订这个认购书，因为认购书虽然不是房屋买卖合同，但是里面可能会涉及到一些定金或者违约金方面的约定，一旦发生纠纷，也是一份重要的证据材料。

在这还有一个买房中比较常见的“以租代售”问题，最近宏力律所接待的一些案件当事人，本意是想跟卖方签订房屋买卖合同，之后发现自己签的是租赁合同，比如合同约定租期20年，再送15年。在国土资源部住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》里明确规定集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同的规定，不得以租代售，佛山市企业自持商品房屋租赁管理政策也规定对外出租单次不得超过20年，对于超过20年的租期可能不受法律保护，同时存在房屋被登记权属人抵押处置等风险。所以买房时切记，一定要擦亮双眼看清楚签订的是房屋买卖合同还是租赁合同，也不要在明知是租赁合同的情况下因为一些优惠跟卖方签订长期租赁合同，这样后续的纠纷隐患是非常大的。

 

 

房屋价款涉及金额较大，很多家庭一辈子的积蓄都用在买房上，因此在支付购房款时需十分谨慎。在此建议应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商。再约定分期付款，比如可以约定留下20%的商品房价款，出卖人交付使用之前支付10%，在办理好商品房房地产权证时再支付10%。

收房验房是房屋买卖中特别重要的一步,如果这步没有注意，将会给以后的生活带来无穷无尽的烦恼，所以收房验房时需要注意一下问题:

（1）五证（《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《商品房销售许可证》）是否齐全，此外，属于期房预售的，应取得“商品房预售许可证”;属于外销商品房的，应取得“商品房外销许可证”。五证是证明房地产开发商为合法的销售主体,证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。

（2）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书

（3）实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。

（4）工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。

（5）检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置等等。

收房后及时办理房产证。我国物权法规定，不动产以登记作为房屋权属证明，也就是说，没拿到房产证，开发商还有可能一房二卖，引发房屋买卖纠纷。因此，买房后应该及时办理房产证，消除房产纠纷隐患。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起60天内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门（此条规定针对的是一手房，一手房可以按照合同约定的时间，没有约定就按照此条规定至交付之日起60天内办理，二手房没有明确规定时间）。在广州不涉及复杂情况的一般不动产登记业务自受理登记申请之日起4个工作日内办结。