“跳单”买房是否构成违约？

随着房地产中介服务行业的快速发展，房地产居间合同在履约过程中发生的纠纷也越来越多，在信息获取路径广泛的当下，委托人往往可以通过不同中介公司获取到同一房源的相关信息，最后通过对比选择了报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，那么委托人这一行为是否对在这一过程中提供了信息的居间人构成违约呢？

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违成违约。

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

本案争议的焦点主要有以下几个方面：一、中原公司与陶德华签订的的法律性质。二、《房屋求购确认书》第2.4条的效力。三、陶德华是否构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第424条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此可知，居间合同可分为报告居间和媒介居间，两者的区别在于:报告居间中的居间人只需报告订立合同的机会，而媒介居间中的居间人还需通过“牵线搭桥”来促成合同的成立。本案中，安居公司与陶某签订的《房屋求购确认书》意在通过安居公司的“牵线搭桥”，使得陶某能够与卖方签订房屋买卖合同，故该确认书在性质上属于居间合同。

《合同法》规定了关于合同无效的情形（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此可知，格式条款无效的事由既包括民事法律行为或合同无效的一般事由，又包括格式条款无效的特别事由。本案中，《房屋求购确认书》第2.4条禁止“跳单”格式条款从表面上看是限制了陶德华与第三人签订合同的机会，但从合同签订的目的来看，委托人的主要义务是支付报酬，居间人主要义务是提供房屋信息以及促成委托人与第三人完成交易，从这一角度来看，此条款并没有加重陶德华支付报酬的责任，也没有免除居间人应承担的主要责任，不存在导致该条款无效的事由，所以该条款应被认定为有效。同时，这也是为了保护中介公司的正当权益，因为在签署确认书之后，中介公司无法有效对委托人的行为进行监督，委托人极有可能违背诚信原则利用此中介公司提供的房屋信息去找其他相对低价的中介公司，有了此条款，一定程度上可以降低这种情况的出现。

《合同法》第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然《房屋求购确认书》明确约定“禁止跳单”，但是衡量陶某是否“跳单”的关键在于判断陶某是否利用了安居公司提供的房源信息;若陶某并未利用该公司提供的房源信息，则陶某并未“跳单”。首先，本案中涉案房屋的出卖人不仅委托了中原公司出售该房屋，还委托了上海某房地产经纪有限公司、上海某房地产顾问有限公司等多家中介公司出售该房屋，中原公司对涉案房屋井非独家代理，陶德华完全可以从其他房地产中介公司获得该涉案房屋的信息，其次，中原公司承认并未就价格问题在买卖双方之间进行过媒介。因此中原公司并没有积极履行过作为中介方的主要义务。再次，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。这是在某房地产顾问公司的居间下促成了交易的完成，并非中原公司，且陶德华如约交付了居间报酬，由此，陶德华并不存在不付或者少付报酬的恶意。综上，陶德华的行为不符合“跳单”行为的构成要件，不构成违约。

在司法实务中，涉及居间合同的案件多以委托人控告居间人为主，大部分的法律法规以及学者都偏向于如何保护委托人权益上，但就目前情况来看，委托人“跳中介”的事例频繁发生，我国合同法关于居间合同的相关规定只是考虑到了防止居间人出现欺诈或故意隐瞒与缔结合同有关的重要事实情况，却忽视了现实中因信息不对称而出现的委托人的逃避支付居间报酬的“跳单”行为。因此，希望立法机构可以完善相关规定，细化司法实践中操作细则。

要旨一：居间合同中,居间人义务履行与否应结合合同目的实现与否综合认定。

案件:云南德宏国际经济技术合作有限责任公司与段德金、梅强等合同纠纷申诉、申请案

来源:最高人民法院判决

本院认为：滕某系案涉股权转让的居间人,应当获得居间报酬,理由如下:第一,滕某与矿业之间签订有《居间合同》,双方确认的相关交易系滕某提供机会并全力促成。对于该合同的真实性,各方均无异议。据此,应当认定滕某系居间人且履行了居间义务。虽然事后因双方就转让价格未达成一致而协商解除了协议,但不能否定滕某已按居间合同约定履行了居间义务的事实。第二,《框架协议》解除后,又签订了《股权转让合同》,虽然该合同约定的转让标的是韩某所持有的矿业100%股权,而《框架协议》约定的转让标的是矿业所持有的郭家屯探矿权,但从上述两份合同约定的内容看,目的一致,只是为了达到转让郭家屯探矿权的目的而采取的一种交易方式,并且矿业的主要资产就是郭家屯的探矿权,故《股权转让合同》与《框架协议》在实质上是一致的,并无不同。据此,应当认定滕某系案涉股权转让的居间人。第三,《股权转让合同》的签订和履行表明,通过滕某的居间行为,合同目的已经实现。综上,原审法院认定是滕某的居间行为促成了交易,应取得相应的居间报酬。

要旨二：通过参与、实施串通投标违法活动行为促使交易达成的,不予认定为居间合同。

案件:姜伟与浙江海天建设集团有限公司居间合同纠纷申诉、申请案

来源:最高人民法院裁定

本院认为：案涉建设工程依法属必须通过招标的方式确定承建方的项目,而《居间合同书》系姜某为海天公司与发包方订立合同提供撮合服务的媒介居间,其居间合同内容本身就违反了《中国人民共和国招投标法》关于对依法必须招标项目的强制性规定。从之后的居间合同履行行为看,姜某作为居间人,其促成案涉《工程承包合同》订立的主要方式,系通过参与、实施串通投标违法活动行为得以实现,严重扰乱了建设市场秩序。因此,原审判决以违反法律的禁止性规定为由认定案涉《居间合同书》无效,适用法律正确。

要旨三：居间合同约定的居间费及违约金是否过高、是否要求提供居间业务所涉合同或主张过居间费用等,均不影响居间合同关系的认定。

案件:山西海姿焦化有限公司、山东兴耀化工有限公司居间合同纠纷再审审查与审判监督案

来源:最高人民法院裁定

关于海姿公司与兴耀公司是否存在居间合同关系的问题。本案中,兴耀公司主张其与海姿公司存在居间合同关系的证据为2012年12月17日协议书,该协议书首部载明海姿公司为甲方、兴耀公司为乙方,甲方落款处有黄某签字并加盖公司的合同专用章。海姿公司没有证据证明在该协议上加盖其公司印章的行为不是其真实意思表示,原审判决认定海姿公司与兴耀公司存在居间合同关系并无不当。黄某的签字行为是否有海姿公司授权、居间合同约定的居间费及违约金是否过高、兴耀公司是否要求海姿公司提供居间业务所涉合同或主张过居间费用等,均不影响海姿公司与兴耀公司居间合同关系的认定。原审法院未追加黄某为被告、未对黄某调查核实,并不影响本案事实的查明和认定,亦不违反法律。该居间合同合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。

要旨四：对于不当利用居间人掌握的商业秘密获取利益的行为,应当为此承担侵权责任。

案件:北京新月长城投资管理有限公司与中曼石油天然气集团股份有限公司、陈少云等侵害商业秘密纠纷申诉、申请案

来源:最高人民法院裁定

本院认为,中曼公司在新月公司不知情的情况下,知晓了新月公司的商业秘密,而通过自身的努力,提供这种获得商业机会的便利,恰恰是新月公司通过居间合同获得报酬的原因。中曼公司擅自利用其知晓的新月公司的商业秘密,使得新月公司的利益落空,属于明知他人商业秘密仍予使用的行为。中曼公司的侵权行为使其以较小的代价获得了巨大的商业利益,却使新月公司通过掌握的秘密信息获得报酬的机会落空,违背了公认的商业道德,严重地损害了新月公司的利益。一审、二审判决均认定中曼公司侵害了新月公司的商业秘密并承担赔偿责任,认定事实清楚适用法律正确。

要旨五：对于居间合同成立与否的事实,“居间人”负有举证责任。

案件:上海申正国际商务咨询有限公司与兖矿贵州能化有限公司、科林工业有限公司、贵州开阳化工有限公司技术中介合同纠纷再审案

来源:最高人民法院判决

本院认为,不管申正公司主张其为兖矿公司、科林公司提供的是技术中介服务,还是居间服务,都离不开对其为支持该主张而提供的服务工作性质的认定。对于申正公司所主张的中介服务工作,兖矿公司、科林公司、开阳公司均不予认可,兖矿公司和开阳公司同时主张筹备处与申正公司进行联系是基于申正公司是科林公司代理商的原因,而不是因为双方间存在中介合同关系。按照谁主张谁举证的原则,申正公司应承担举证不能的法律后果。在申正公司没有提交其他证据佐证其不是基于代理协议参与到兖矿贵州项目中来的情况下,可以认定申正公司是受科林公司的指定而参与该项目的,而不是以其主张的“居间(中介)人”身份。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十三条 合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第四百二十四条  居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十六条  居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

第四百二十七条  居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。