小区用电标准不符合，法院这样判？
本期内容：业主以小区用电标准不符合居民用电标准要求开发商承担逾期交楼的责任，法院以业主已办理收楼手续为由驳回业主的诉求。
原告：业主
被告：开发商
案情简介
2013年2月28日；原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(预售》，约定原告购买被告开发的xxx名门xx花园自编xx区第xx幢xx层xx号，房屋地址为xxx区xxx型四联排(xx幢)xxx房;建筑面积239.05平方米；总金额为1971682元；原告以分期付款方式付款：第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额591504元；第二期：2013年6月20日前，支付全部房价款的25%，金额492921元；第三期2013年10月20日前，支付全部房价款的25%，金额492921元；第四期2014年2月20日前支付全部房价款的20%,金额394336元。
该合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划，公安消防，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的水久供水、供气、供电、通邮的证明文件。
该合同第十三条约定：被告应当在2014年8月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。 被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。
该合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。
该合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证;(四)供水、供气,供电,通邮的永久使用证明材料;(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产(住宅)质量保证书》;(七)《房地产(住宅)使用说明书》;(八)《临时管理规约》或《管理规约》。
上述文件中，(一)至(五)项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理售楼手续时，向乙方出示了 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖印方公章的 《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》， 即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。
上述合同签订后，原告依约支付全部购房款1971682元，被告向原告出具购房款发票确认收到上述款项。原被告双方一致确认原告已办理收楼手续，房屋现在仍为临时用电。
原告诉请：
原告向法院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付逾期交房违约金216096.35元给原告（从2016年5月5日起每日按照总房款1971682元的万分之一为标准，计算至2019年5月6日止）。
被告辩称：
被告XXX公司答排称:1,原告已在2014年8月3日办理收楼手续, 视为原告已经接受房屋的交付条件;2,根据补充协议第6条规定,甲方向乙方发出收楼通知后,在乙方办理收楼手续时,向乙方出示竣工验收备案表和保证书,使用说明书视为符合交付条件,乙方同意办理收楼手续,因此,涉案房屋的交付标准是竣工验收备案表;3.涉案房屋于2013年11月18日已完成竣工验收备案手续,取得竣工验收表;4.补充协议第 17条第五款規定,本补充协议如与商品房买卖合同不一致。
以本补充协议规定为准,双方对条款内容应有充分了解和认识,并了解后果;5.根据《中华人民共和国建筑法》第61条,建筑工程竣工经验收合格是商品房的交付条件,均可交付使用,而我方于2013年11月18日完成相关验收备案;6,根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引,粤高法(2017)191号文,第30条第二款的规定.交付使用的商品房应经过竣工验收合格,并在当地行政主管部门办理竣工验收备案,因此,省高院的意见也是以工程验收备案认定为房屋的法定交付条件;7.粤高法(2017)191号文,第47条规定,买受人请求出卖人支付逾期交付违约金从合同约定或法定履行期限期满之日起计付诉讼时效,按月或按日计付违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效,由于原告已于 2014年8月3日办理收楼手续,因此原告的诉求已过诉讼时效,因予以全部驳回。
争议焦点
第一、涉案房屋是否符合交付标准
第二、被告是否应当承担逾期交楼的违约责任
裁判要点
一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源，临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然xxx公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但，该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便XXX公司已按照 《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已于2013年11月8日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。
二、被告是否应当承担逾期交楼违约责任问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，但原告已于2014年8月3日收楼，视为原告同意按现状收楼。原告收楼之后，被告逾期交房问题已不复存在，亦无需承担逾期交房的违约责任。故，原告主张被告支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下:
驳回原告的诉讼请求。
1、向买受人交付符合约定交楼条件的商品房是开发商的基本义务
我国合同法规定出卖人应当履行向买受人交付标的物的义务。开发商在约定交房期限内交付买受人买卖合同中约定标准的商品房是开发商应当履行的合同义务，亦是买受人的重要权利。商品房预售合同一般会对交楼条件和交楼标准作出明确约定，具体表现为房管部门提供的格式化预售商品房合同版本，买卖双方在此基础上可作进一步的补充或变更约定。
2、有关逾期交楼的违约责任问题
本案中，开发商应当依约交付符合约定标准的商品房，买受人按照合同约定对房屋状况进行验收，若出现案例中的情形，买受人最好出具书面意见说明该房屋验收不合格，无法进行收楼程序。因为一旦同意办理收楼手续，则视为买受人同意以房屋现状收楼，后续则无法向法院诉请开发商承担逾期交房的责任。但是由于开发商提供的房屋质量不符合约定的标准，买受人可以向开发商要求承担其所交付的合同标的物不符合约定交付标准的违约责任。
小编建议，具体操作方式可以前来咨询宏力律师事务所的专业律师。
详情请关注公众号
