“小产权房”合同纠纷

   根据广东省法制办公布的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》，农民一户一宅之外的农村房屋，均可进行宅基地使用权转让，宅基地流转将不再局限于转户农民。这比年初时公布的《广东省城镇化发展“十二五”规划》又进了一步，当时《规划》已经提出宅基地可在集体内流转，但要求这种流转仅限于农民户口调离原乡镇之后才能进行。其实，省内有农村在试点推行宅基地在镇内流转的说法早有传闻，只是这次是在全省的层面可能正式地全面推开。这可以看做是新一轮土地改革的开启。其实，农村土地制度改革不仅涉及宅基地、集体经济用地、承包地等，还涉及小产权房和违章建筑的清理等。那么，什么是小产权房呢？
     “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。但小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，很多购房人选择购买小产权房，但也因此产生了很多纠纷，让不少人惹上了官司。下面详细介绍一个有关小产房纠纷的案件，虽然案件发生的时间比较早，但该案件当时在全国引起了广泛关注，因此借由此案例来认识小产权房。

【案例简介】
    2002年7月1日，李玉兰同马海涛签订《房屋买卖协议书》，约定李玉兰购买马海涛位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，并取得了当时宋庄镇辛店村村委会的认可，村委会干部康文宝作为“中证人”也在协议上签字确认。协议签订后，李玉兰向马海涛支付了购房款共计人民币4.5万元，并与马海涛一起到宋庄镇辛店村村委会进行了房产转让登记。当日，马海涛向李玉兰交付了房屋。李玉兰购买该房屋及院落后，不仅对原有的房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共计花费了约十几万元人民币。2006年2月份，宋庄“画家村”进行征地拆迁，马海涛要求原价出卖给李玉兰的住房，遭到李玉兰拒绝后，马海涛夫妇，向法院提起诉讼，要求撤销合同，收回房子。

【判决结果】
    一审判决合同无效，李玉兰不服提出上诉，2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿为人民币93808元。同时，该判决确认了马海涛系导致该协议无效的主要责任方，应当在全面考虑马海涛因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及李玉兰因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素的基础上，对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。

【律师分析】
    马海涛将继承父亲遗留写的一套农村院落，出卖给外地居民李玉兰，当改院落拆迁时，马海涛反悔，引发纠纷。那么农村房屋能不能卖给农民？合同效力如何？
    对于购买小产权房屋的法律效力问题，因没有法律或行政法规的明确规定，虽然也有不少政策性文件规定，禁止居民购买小产权房，但长期以来却存在有效和无效的巨大分歧。目前，在我国，宅基地使用权是不得向本集体经济组织成员外转让的。虽然宅基地上的房屋属于建造者个人似有，可以转让，但由于房屋与土地之间不可分割的自然属性，，如果小产权房转让，势必涉及宅基地使用权的转让，《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，小产权房屋买卖权的对外转让是违反法律规定的，农村买卖无法办理产权证书变更登记。因此，小产权房屋买卖就会因集体土地使用权的对外转让的限制而归为无效。在本案中，由于宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，而李玉兰无权享有农村集体经济组织成员享受的权利，因被一审、二审判决房屋买卖合同无效。

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